28/05/2014 às 05h00
Por Márcia Pinheiro | Para o Valor, de São Paulo
Rodrigo Machado, da XP: mudança no cenário em 2013 assustou investidor
Depois da euforia iniciada em maio de 2011 e finda em janeiro de 2013, a indústria de fundos imobiliários amargou maus momentos. Naquele período, o número de cotistas saltou de 15 mil para 105 mil, majoritariamente pessoas físicas, um aumento muito rápido, trazendo ao mercado neófitos que não souberam lidar com um período mais adverso. Hoje, há cerca de 94 mil investidores.
Segundo Rodrigo Machado, da XP Investimentos, as condições macroeconômicas mudaram e foram menos favoráveis a partir do início do ano passado. Houve a retomada do aperto monetário por parte do Banco Central, o aumento da inflação e um nível mais baixo do crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, o que assustou os investidores.
Levantamento da XP mostra que a rentabilidade dos fundos deixou muito a desejar em 2013. Somente um, o Grand Plaza Shopping, com valorização de 13,04% em doze meses terminados em 30 de abril passado, ultrapassou o IPCA no período (6,28%). A ele se seguiram Rio Bravo Crédito Imobiliário (+5,14%), Fator Verita (+4,17%), Polo Recebíveis Imobiliários (+1,12%) e BB Renda de Papéis Imobiliários (+0,11%). As maiores quedas foram de BB Progressivo (-41,02%), BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (-39,37%), CEO Cyrela Commercial Properties (-37,57%), Presidente Vargas (-35,22%) e Vila Olímpia Corporate (-33,73%).
Os dados utilizados levam em consideração o valor de mercado. Portanto, não foram ajustados pelos rendimentos, somente pela amortização. Além disso, foram desconsiderados os fundos que tiveram presença em pregão inferior a 60% no período analisado (é um dos critérios utilizados no IFIX, índice da Bovespa que mede a rentabilidade dessas aplicações).
José Diniz, da Rio Bravo Investimentos, tem avaliação semelhante à de Machado. "Há uma altíssima taxa de correlação negativa entre a taxa de juros e o desempenho dos fundos imobiliários, que chega a 95%", afirma. Segundo ele, como o processo de alta da Selic deve ter chegado ao fim, a média da cotação destes fundos apresenta queda de apenas 1% no acumulado deste ano, ante perda de 12,6% em fevereiro.
O especialista lembra ainda que a vacância nos imóveis comerciais em grandes centros urbanos, ao redor de 16%, também contribuiu para um cenário negativo. Outro fator de potencial estresse é que alguns fundos de renda garantida aproximam-se do prazo final para esta remuneração fixa. E ainda estão sem locatários, o que implica não haver receita no futuro. Por fim, há ainda o medo dos investidores de uma alta significativa da taxa Selic após as eleições presidenciais.
Sérgio Belleza, agente autônomo de investimentos, diz que a reação negativa dos investidores foi exacerbada. "Este mercado é diferente. Não é para comprar e sair vendendo, porque ele tem um lastro muito real", diz. Um bom sinal, afirma, é que os cotistas passaram a frequentar mais as assembleias e conhecer melhor as estratégias dos fundos. "Houve alguns equívocos, com lançamentos muita acima do preço de mercado, o que provou ser um péssimo investimento. Mas não é a regra geral".
Na visão de André Freitas, do Credit Suisse Hedging Griffo, em 2013, o mercado apenas compensou a alta significativa do ano anterior, quando o IFIX cravou valorização em torno de 35%. "Quando o juro sobe 1%, o IFIX recua 6%. A relação é muito forte", diz. Ele pontua que, além das condições macroeconômicas, é preciso observar que o mercado imobiliário está "mais parado".
Dentre as opções disponíveis no mercado, ele aconselha o setor de shoppings. A rentabilidade caiu dos picos de 11% a 13%, para um nível ainda confortável entre 7% e 9%. Apesar disso, é necessária uma escolha cautelosa, pois alguns municípios ficaram super-ofertados de centros de compras, como Vila Velha, Fortaleza e Limeira.
Já o segmento corporativo é menos promissor, em função do enorme número de lançamentos. Os galpões são atraentes porque seu ciclo de construção é bem menor do que o de prédio de escritórios e rapidamente as construtores podem corrigir distorções do mercado, em caso de queda de preços.
Na região onde mais atua, o Rio de Janeiro, Flávio Ramos, sócio da DXA Investimentos, observa que o mercado corporativo ficou saturado, sobretudo na Barra. "A mobilidade não acompanhou a oferta". Por isso, afirma, muitas empresas voltaram para o centro da cidade, como a região portuária agora em processo de revitalização. "A tendência é o 'retrofit'. A desvantagem é que a grande maioria dos prédios antigos não tem garagem". Ramos acredita que os fundos imobiliários tendem a crescer, por serem alternativas vantajosas em relação a imóveis, que têm baixa liquidez. Agora, os investidores tendem a ser mais cuidadosos na escolha dos gestores e ter ciência de que toda a aplicação embute riscos.
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