sexta-feira, 31 de maio de 2013

Cade aprova negócio entre OAS e Caixa Incorporação

Cade aprova negócio entre OAS e Caixa Incorporação

O Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) aprovou, sem restrições, acordo de investimentos firmado entre OAS Empreendimentos e Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Incorporação (FII). Pela operação, o FII Caixa Incorporação irá investir em empreendimentos imobiliários desenvolvidos pela OAS por meio da aquisição de participações societárias em sociedades de propósito específico (SPE). Até o momento, o acordo prevê aquisição pelo FII Caixa Incorporação de 52,2% da City Park Brotas (SPE Brotas) e de 60,2% da City Park Acupe (SPE Acupe), sociedades de propósito específico criadas para executar empreendimentos em Salvador (BA). Também pela operação, o FII Caixa Incorporação pretende comprar participação nas SPEs do Edifício Blue Diadema e do Condomínio Concept Boutique Residence, localizados em Diadema (SP) e Águas Claras (DF), respectivamente. Segundo documento apresentado pelas empresas ao Cade, o acordo de investimentos e as operações dele decorrentes mostram-se "amplamente atrativas" para as partes. "Na ótica do FII Caixa Incorporação, haverá melhora na rentabilidade do seu capital com alocação de recursos em projetos habitacionais dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Para a OAS, a chegada do parceiro - além de trazer a expertise da Caixa Econômica Federal no desenvolvimento de projetos imobiliários - repercutirá na redução da necessidade de financiamento direto dos projetos com caixa próprio da companhia". O despacho com a aprovação do negócio é assinado pela Superintendência-Geral do Cade e está publicado no Diário Oficial da União desta sexta-feira, 31.


Enviado via iPad

quinta-feira, 23 de maio de 2013

Fundo imobiliário Europar deve distribuir mais aluguéis, mas é questionado

Fundo imobiliário Europar deve distribuir mais aluguéis, mas é questionado

SÃO PAULO – O fundo imobiliário Europar, o primeiro a ter cotas negociadas na BM&FBovespa, vive um momento de turbulências internas. Na última assembleia de cotistas, realizada no início deste mês, a gestão do fundo foi questionada em relação a três pontos: 1) os aluguéis pagos pelos inquilinos são baixos e não crescem por falha da gestão do fundo; 2) o pagamento de despesas com obras em imóveis deveria ter sido assumido por inquilinos, mas a conta acabou sendo apresentada aos cotistas; e 3) disputas sobre a empresa que substituirá o Banif na gestão do fundo. Procurado, o Banif não quis conceder entrevista, mas o InfoMoney conseguiu conversar com diversos investidores do fundo e apresenta a seguir um resumo dos principais pontos das conversas:

1 – Os gestores não fizeram nada para elevar os aluguéis?
Não. Entre 2010 e 2012, houve um aumento de 15% nas receitas do Europar. Os cotistas, no entanto, quase não se beneficiaram desse aumento de receitas por causa do aumento das despesas do fundo com reformas dos imóveis e devido a longas negociações para reajustes que só devem começar a gerar retornos maiores aos cotistas a partir de meados deste ano. O fundo é hoje dono de três imóveis: o Centro de Distribuição Anhanguera (um condomínio logístico localizado às margens da rodovia Anhanguera, a 5 km do Rodoanel), uma torre para testes de elevadores na zona sul de São Paulo e o Centro de Distribuição Rio de Janeiro (galpão próximo ao aeroporto do Galeão).

O módulo 1 do Centro de Distribuição Anhanguera (CDA 1) teve um reajuste representativo em 2012. Até o ano anterior, o inquilino era a empresa de entregas TNT, que pagava R$ 114 mil em aluguéis por mês. Há dois anos foi assinado um acordo para reajustar esse valor em 8%, mas, em 2012, a TNT decidiu deixar o imóvel. O Banif contratou a consultoria imobiliária Coliers, que alugou o galpão para a Volo Logística por R$ 165 mil por mês – um reajuste de quase 45% sobre o valor pago até o início de 2011. O contrato representa um quarto das receitas do fundo. Por problemas de caixa, a Volo Logística atrasou o pagamento do aluguel em janeiro, fato que foi informado ao mercado e derrubou as cotações do fundo. Mas no mês seguinte a empresa quitou todas suas pendências com juros, e a distribuição de aluguéis aos cotistas foi regularizada.

Galpão logística: aluguéis tiveram forte crescimento nos últimos anos (getty images)
Galpão logística: aluguéis tiveram forte crescimento nos últimos anos (getty images)

Notícias relacionadas


Já os módulos 2, 3 e 4 do CDA 1 estão locados para a AGV Logística e representam 46% das receitas do fundo. O imóvel gerou recentemente despesas para o fundo porque foi necessário fazer uma obra para atender a exigências dos bombeiros. Em compensação, a partir de julho, o fundo deve começar a receber R$ 22 por metro quadrado do galpão alugado – um reajuste de 37% sobre os R$ 16 atualmente pagos.

Outro reajuste que está em negociação é do CDRio1. O imóvel está alugado para a Fedex, em um contrato que se encerra em junho. A expectativa dos investidores é de que haja um reajuste representativo em relação ao valor de R$ 17 por metro quadrado pago mensalmente. O imóvel representa 6% das receitas do fundo atualmente.

Um investidor consultado pelo InfoMoney calcula que, quando os dois reajustes esperados para os próximos meses entrarem em vigor e quando diminuírem as despesas com obras a partir de setembro, o Europar eleve a distribuição mensal de rendimentos, hoje em cerca de R$ 1,30, para algo próximo a R$ 1,80.

2 – O fundo assumiu despesas de obras que deveriam ter sido pagas pelos inquilinos?
Em termos. Na assembleia, as críticas dos cotistas se concentraram nas despesas do fundo com obras na torre de testes de elevadores locada para a Atlas Schindler. Segundo a ata da assembleia, as despesas somaram R$ 800 mil em 2012. Neste ano, o fundo terá mais R$ 1,2 milhão em despesas já contratadas, sendo que a maior parte desses recursos será destinada à melhoria na torre de testes. Os cotistas acreditam que os gastos são excessivos, uma vez que o imóvel gera R$ 49.500 em aluguéis mensais e não há previsão no regulamento para que o fundo assuma essa conta.

Investidores ouvidos pelo InfoMoney, no entanto, lembram que a torre de elevadores, localizada em Interlagos, é um imóvel difícil de alugar. Devido ao fim bastante específico, só serve para fabricantes de elevadores. O imóvel dificilmente poderia ser reformado para abrigar outro tipo de inquilino devido a seu formato – que lembra um obelisco. O terreno dificilmente poderia ser aproveitado para a construção de outro imóvel devido às restrições de uso do solo na cidade de São Paulo. No ano passado, diversas melhorias foram feitas no imóvel de forma a atender as exigências da Atlas para não desocupar o imóvel. Essas obras, apesar de custosas, estavam previstas em contrato.

O questionamento dos cotistas, no entanto, aumentou muito no final de 2012 devido às exigências de realização de novas obras no local. No passado, o imóvel fez parte de instalações da Aços Villares. Quando a Villares foi comprada pela Atlas Schindler, a fabricante de elevadores vendeu o terreno para a portuguesa Tiner, que construiu no local um empreendimento imobiliário. Já a torre de testes de elevadores ficou com o Europar.

A Tiner, no entanto, decidiu trocar o acesso à torre de elevadores para que os funcionários da Atlas não precisassem mais passar pelo meio do empreendimento imobiliário. O projeto proposto pela Tiner, no entanto, faria com que a Atlas perdesse metade das vagas de estacionamento no imóvel. A Atlas não aceitou e apresentou a sugestão de construção de um novo acesso e disse que poderia arcar com até R$ 300 mil para a realização da obra. Ao mesmo tempo, a Atlas informou ao fundo que encerraria o contrato de aluguel se as condições não fossem aceitas. O Banif decidiu então realizar as obras por conta do fundo, mas posteriormente pediria reembolso das despesas à Tiner na Justiça.

A decisão não foi levada a assembleia de cotistas devido à urgência na tomada de decisão – o que também gera questionamentos dos cotistas. Para os investidores, no entanto, o erro inicial foi ter incluído em um fundo imobiliário negociado em bolsa um imóvel que não é líquido e que dificilmente terá outro uso além de torre de testes para empresas de elevadores.

3 – Há disputas internas para a escolha do novo administrador do fundo?
Verdade. O Banif tem encolhido suas operações no Brasil nos últimos anos. A corretora Banif foi vendida para a também portuguesa CGD (Caixa Geral de Depósitos). A área de gestão de recursos está sendo fechada, com a transferência da maioria dos fundos para o Santander. O Banif já decidiu deixar a administração do Europar, seu único fundo imobiliário, mas precisa transferir a gestão para outra empresa de forma que o fundo não seja liquidado. Na assembleia, o Banif sugeriu que a Planner passe a prestar esse serviço. Os cotistas, no entanto, questionaram se a Coinvalores não poderia reassumir o Europar, uma vez que foi a instituição responsável pela constituição do fundo em 2002 e por sua gestão nos quatro anos seguintes.

Em resposta a questionamento oficial, a Coinvalores informou que tem interesse em gerir o fundo, mas gostaria de elevar a taxa de administração para 5% da receita bruta – ou um mínimo de R$ 30.000 mensais corrigidos anualmente pelo IGP-M. Já a Planner aceita continuar a receber o mesmo que o Banif, ou cerca de R$ 13 mil por mês. A decisão final deve ser tomada em nova assembleia de cotistas, ainda a ser convocada. Até a decisão final, o Banif se compromete a permanecer como gestor do fundo de forma a não prejudicar os cotistas.

Em conversas com investidores, o InfoMoney ouviu que realmente a taxa de administração cobrada pela Banif é muito baixa e não reflete os custos para a administração de um fundo imobiliário. Os investidores ouvidos estariam até mesmo dispostos a elevar as taxas desde que o novo gestor se mostrasse alinhado aos interesses dos cotistas.


Links relacionados



Enviado via iPhone

segunda-feira, 20 de maio de 2013

CVM permite aos FII aquisição de CRI emitido sob ICVM 476

Fonte: Uqbar

 

Tanto a ANBIMA como a BM&FBovespa formularam consulta sobre a interpretação da CVM quanto à aplicação da ICVM 472, no que diz respeito ao dispositivo que permite aos FII a aquisição de CRI desde que tenham sua emissão ou negociação registradas na CVM. O questionamento principal era se as ofertas públicas com esforços restritos realizadas no âmbito da ICVM 476 – editada um ano após a ICVM 472 – seriam passíveis de investimento pelo FII, uma vez que estes CRI são automaticamente dispensados de registro de distribuição. No entendimento do Colegiado, que acompanhou a área técnica, a exigência de que a emissão ou negociação dos CRI tenha sido registrada previamente na CVM como condição para fazer parte da carteira de um FII, pretendeu, de fato, vedar aos FII a possibilidade de aquisição de CRI ofertado privadamente e não o CRI objeto de oferta pública com esforços restritos, possibilidade introduzida pela ICVM 476. Logo, a limitação imposta a esses fundos específicos para aquisição de CRI, refere-se apenas àqueles ofertados privadamente e não àqueles distribuídos por meio do rito estabelecido na ICVM 476.

 

domingo, 19 de maio de 2013

Fundo imobiliário anuncia rescisão de contrato de aluguel de 7 andares

Fundo imobiliário anuncia rescisão de contrato de aluguel de 7 andares

SÃO PAULO -A Coinvalores, gestora do fundo imobiliário Memorial Office (FMOF11), informou ao mercado nesta sexta-feira (17), após o encerramento do mercado, que  uma das locatárias do edifício rescindiu antecipadamente o contrato de aluguel de sete andares, com devolução de todos os andares locados, o que totaliza uma área de 3.822 metros quadrados. A gestora não informou qual empresa rescindiu o contrato.

Acompanhe a cotação de todos os fundos imobiliários negociados na bolsa

Segundo a Coin, a devolução dessas unidades será efetivada no dia 16 de agosto deste ano. "Tal devolucao refletirá na rentabilidade do fundo", ressaltou a gestora.

O fundo já passou por uma situação parecida há alguns anos. A empresa Atento, do Grupo Telefônica, iniciou um processo de desocupação dos 23 andares que ocupava em maio de 2010. No entanto, dados do site Fundo Imobiliário apontam que o administrador conseguiu realugar 17 andares que ficaram vagos, por valores superiores.

De acordo com o último relatório da admistração, do dia 9 de maio, a Atento não fazia mais parte do grupo de inquilinos. Em abril de 2013, a taxa de ocupação do edifício estava em 88%.  "Estamos trabalhando na comercialização dos 15°, 16° e 17° andares (1.638m²) que estão disponíveis para locação no empreendimento", dizia o relatório da Coin.

 As empresas ocupantes na data eram:

1. Comércio Digital Ltda.

2. IBS Integrated Business Solutions Consultoria Ltda.

3. Konica Minolta Business Solutions do Brasil Ltda.

4. Manetoni Distribuidora de Cimento,Cal e Produtos Siderúrgicos Ltda.

5. Medral Geotecnologias e Ambiental Ltda.

6. Porto Seguro Companhia de Seguros Gerais

7. Ronaldo Martins & Advogados.

8. Samab Companhia e Industria de Papel Ltda.

9. Technos da Amazônia Indústria e Comércio S/A.

Links relacionados

  • Acompanhe as cotações da Bovespa em tempo real gratuitamente
  • Página especial mostra oscilação de todos os fundos imobiliários da Bolsa
  • Cursos ensinam a investir em ações e no mercado futuro
  • Assine a revista InfoMoney


Enviado via iPhone

terça-feira, 14 de maio de 2013

CVM prepara mudanças na regulação de fundos

SÃO PAULO, 14 Mai (Reuters) - A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) considera mudar a regulação para a indústria de fundos de investimento, para elevar a transparência e a inovação financeira, assim como tornar mais racional a tomada de risco, à medida que os juros do país tendem a ficar nas mínimas históricas por bastante tempo.

A autarquia está discutindo com gestores de recursos, custodiantes e outros membros da indústria responsável por gestão de patrimônio superior a 1,2 trilhão de dólares possíveis mudanças na Instrução 409, disse o presidente da CVM, Leonardo Pereira, nesta terça-feira a jornalistas.

As mudanças podem ser abrangentes ou específicas, dependendo da evolução das discussões com os participantes do setor, disse a diretora da CVM Ana Novaes na mesma coletiva com a imprensa. Em ambos os casos, as mudanças seriam precedidas por audiência pública, disse ela.

As mudanças visam a adaptar a regulação às mudanças na realidade da indústria, que agora enfrenta os riscos e benefícios de ter taxas de juros nas mínimas da história, o que está forçando os gestores a tomar mais riscos para garantir maiores rentabilidades.

O risco deste cenário, dizem especialistas do setor, é o de que clientes não entendam a natureza dos produtos ou que a inovação financeira não acompanhe a demanda por produtos com estrutura mais inovadora.

"Coisas como um alongamento de prazos, ou a busca de maior risco não estão sendo motivados ou gerados por alterações regulatórias ou razões fiscais - é uma evolução que vemos como natural nesta nova realidade", disse Ana Novaes. "Temos que ter investidores mais preparados para esse processo."

Não há prazo para que mudanças entrem em vigor, disseram os representantes da CVM.

A Instrução 409 ajuda a classificar fundos e dá diretrizes para a indústria. Porém, orientações mais específicas podem ser necessárias dentro desse período de transição para o cenário atual em que preocupações com liquidez, risco, retorno e transparência crescem, disse Demosthenes Pinho Neto, presidente-executivo da Brasil Warrant Investimentos.

(Reportagem de Guillermo Parra-Bernal)

 

http://economia.uol.com.br/noticias/reuters/2013/05/14/cvm-prepara-mudancas-na-regulacao-de-fundos.htm

 

 

segunda-feira, 13 de maio de 2013

Hospital consegue reduzir aluguel pago a fundo; cotas desabam 10%

Hospital consegue reduzir aluguel pago a fundo; cotas desabam 10%

SÃO PAULO – O BTG Pactual, gestor do fundo imobiliário Hospital da Criança (HCRI11B) informou ao mercado nesta segunda-feira (13) que foi deferido o pedido de redução do valor do aluguel provisório pago pelo hospital ao fundo, para R$ 392.948,51.

Acompanhe a cotação de todos os fundos imobiliários negociados na BM&FBovespa

O hospital havia solicitado ação revisional de aluguel no final de 2011 e, desde então, trava uma batalha jurídica para diminuir o valor pago ao fundo. De acordo com os últimos relatórios do BTG Pactual, a receita do fundo nos últimos meses havia sido de R$ 477 mil, o que aponta para uma diminuição de 18%. Com a redução do aluguel, as cotas do fundo caíram forte na BM&FBovespa e terminaram o dia com desvalorização de 10,17%, a R$ 274,89.

Prédio do Hospital da Criança, em São Paulo, que pertence ao fundo imobiliário de mesmo nome (Rodrigo Paiva)
Prédio do Hospital da Criança, em São Paulo, que pertence ao fundo imobiliário de mesmo nome (Rodrigo Paiva)

O BTG, no entanto, informou que continuará recorrendo. "A Administradora segue adotando todas as medidas cabíveis para a proteção dos interesses do Fundo e manterá os cotistas informados das providencias em seu endereço eletrônico", diz o comunicado.

Sobre o fundo
O fundo foi constituído com o objetivo exclusivo de adquirir o imóvel onde funciona o Hospital da Criança, em São Paulo, com vistas a sua exploração comercial através de locação ou arrendamento. O Hospital da Criança é um hospital pediátrico em funcionamento desde 1998, construído pelo Grupo NSL - Hospital Nossa Senhora de Lourdes. Em fevereiro de 2012, o Grupo D´Or comprou o Grupo NSL, que se encontrava em uma fase ruim, com alto endividamento. A transação cria expectativas quanto à melhora da administração dos empreendimentos que agora pertencem ao Grupo D´Or.


Links relacionados



Enviado via iPad

CVM vai apertar cerco aos fundos imobiliários

13/05/2013 03h30

TONI SCIARRETTA
JULIO WIZIACK
DE SÃO PAULO

A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) decidiu aumentar a fiscalização e apertar as regras de transparência dos fundos imobiliários, a nova febre entre os investidores que não encontram mais um bom rendimento na renda fixa nem querem se arriscar na Bolsa.

A principal vantagem dos fundos imobiliários é a isenção de Imposto de Renda para o cliente pessoa física.

No entanto, essa aplicação está longe de ser um porto completamente seguro. O desempenho das cotas não chega a ser errático como a Bolsa, mas guarda um risco pouco conhecido pelo brasileiro: o da indústria imobiliária.

Alguns fundos pecam na hora de explicitar a possibilidade de perder dinheiro com a vacância em shoppings, escritórios e hotéis, além de atrasos e de problemas de engenharia, no caso de uma construção.

Outros fundos recebem adiantado o dinheiro do cotista, mantêm aplicações em títulos e ativos de risco e só mais tarde desembolsam recursos para a construção de um empreendimento.

A ideia da CVM é tornar a aplicação mais transparente para o pequeno investidor, explicitar os diversos riscos e restringir a alavancagem (tomar empréstimo) apenas a determinados fundos de perfil mais agressivo.

"Parece com renda fixa, mas têm risco nesses fundos. É uma boa hora para se conhecer melhor esse produto, aperfeiçoar a regulação, porque a demanda vai crescer muito", afirmou Carlos Massaru Takahashi, presidente da BBDTVM, maior gestora de fundos do país.

DESEMPENHO

Alguns fundos têm rendimento que chegam facilmente a 1% ao mês, mas a maioria rende entre 0,4% e 0,7% (líquido), dependendo do empreendimento.

No caso dos prédios de escritório e de shoppings, o desempenho acompanha o valor dos aluguéis e o índice de vacância. Já os hotéis e hospitais pagam conforme o lucro na gestão dos clientes.

Esses fundos compram papéis como LCI (Letras de Crédito Imobiliário), que representam financiamentos da habitação feitos nos bancos, e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), muitos deles ligados ao pagamento de prestações de construtoras.

"Fazemos a matéria-prima para esses fundos. Hoje, tem mais comprador do que títulos para vender", disse Fabio Nogueira, da Brazilian Mortgages, uma das maiores emissoras de LCI e de CRI do país.

"É um mercado que surpreende com a quantidade de novas emissões", afirma Nelson Campos, da Isec Securitizadora.

RECORDE EM 2012

No ano passado, os fundos negociados na Bovespa renderam 35%, segundo o IFIX11, índice que representa os principais fundos, enquanto o Ibovespa subiu 7,4%.

Em 2013, porém, esse índice acumula baixa de 2%, e o Ibovespa, queda de 9,6%.

Neste ano, foram lançados 22 fundos imobiliários, sendo sete com as cotas negociadas na Bovespa e 15 fora.

As captações chegaram a R$ 2,4 bilhões --50% acima do obtido no mesmo período do ano passado.

Segundo a Bolsa, o número de cotistas registrados subiu 5,7% desde dezembro, somando 102,7 mil.

 

domingo, 12 de maio de 2013

Vai um pedaço de shopping center? - EXAME.com

Vai um pedaço de shopping center?

Projeto do JK Iguatemi

São Paulo - Você já imaginou ser dono de um pedaço do shopping center que costuma frequentar nos fins de semana? Agora, deixe a imaginação de lado e saiba que dá para unir consumo com investimento por meio da aplicação em fundos imobiliários (FIIs), um produto que está se popularizando no cenário de juros baixos, favorável para investimentos de longo prazo.

O analista de sistemas Cristian Tetzner, de 37 anos, é um exemplo disso. Cristian investe praticamente 60% de sua renda mensal em FIIs, incluindo quatro fundos atrelados a shopping centers — Grand Plaza Shopping (no ABC paulista), West Plaza (em São Paulo), Floripa Shopping (em Florianópolis, Santa Catarina) e Parque Dom Pedro Shopping (em Campinas, São Paulo).

Solteiro, o analista de sistemas aproveita as visitas aos familiares na cidade de Limeira, próxima a Campinas, para ir às compras no Parque Dom Pedro Shopping. "Costumo brincar que tenho um pedacinho desse negócio", diz.

Ao diversificar as aplicações em alternativas como fundos atrelados a shoppings, investidores como Cristian apostam, na prática, em dois produtos em curva de alta. Após anos de maturação, os FIIs finalmente decolaram e registraram em 2012 uma captação recorde de 15 bilhões e 383 milhões de reais, o dobro do acumulado no ano anterior, de acordo com a Comissão de Valores Mobiliários.

Segundo a BM&FBovespa, o número de investidores cresceu 173% em relação a 2011. Ao mesmo tempo, o segmento de shopping centers, responsável por 19% das vendas do varejo brasileiro, também passa pelo melhor momento de sua história, com um faturamento de 119,5 bilhões de reais em 2012, um crescimento de 10,65% em relação ao ano anterior, conforme a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce).

O ano de 2013 manterá o aquecimento, com a expectativa de inauguração de 47 novos centros de compras — em 2012, foram abertos 457 —, marcando a primeira vez em que cidades menores terão, somadas, mais empreendimentos do que as grandes capitais.

sexta-feira, 10 de maio de 2013

Registro de fundos imobiliários na CVM cresce mais de 300% em quatro anos

http://economia.ig.com.br/mercados/2013-05-08/registro-de-fundos-imobiliarios-na-cvm-cresce-mais-de-300-em-quatro-anos.html

O mercado imobiliário não para de se oferecer como uma opção de investimento mais seguro e rentável, lastreado na firmeza do cimento e do tijolo. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) registra altas expressivas de ofertas de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) de mais de 300%.

Em 2009, o volume ofertado em 34 operações somou R$ 3,4 bilhões e no ano passado chegou a R$ 14 bilhões, com 49 ofertas. Somente neste ano, a CVM já contabilizou 17 ofertas, no valor total de R$ 4,6 bilhões e analisa outras 20 operações de R$ R$ 3,3 bilhões.

Mas apesar de o volume de aplicações crescer tão fortemente, a liquidez ainda se mostra tímida e o volume de negócios em banho maria no mercado de índices da Bolsa de Valores.

Além disso, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) da BM&FBOVESPA, criado ano passado com uma carteira de carteira composta por cotas de fundos imobiliários negociados na Bolsa, que em 2012 valorizou 35%, agora está patinando. Desde o início do ano até o último dia de abril o IFIX já caiu 1,5% e somente em abril caiu 1,9%.

Thinkstock/Getty Images

Os indicadores negativos de negociação dos fundos mostram um ajuste do mercado, que se verifica principalmente nos imóveis residenciais

Segundo analistas do mercado, os principais fatores que fizeram o mercado imobiliário disparar nos últimos anos foram a redução da taxa básica de juros, a melhoria das taxas de emprego, o aumento real da renda e a maior oferta de crédito imobiliário.

Segunda o gestor da assessoria financeira Taler, Paulo Colaferro, o mercado imobiliário se mostrou como uma opção confortável e mais segura de investimento. Ele observa, no entanto, que os indicadores negativos de negociação dos fundos mostram um ajuste do mercado, que se verifica principalmente nos imóveis residenciais.

A animação com o mercado, no entanto, não é verificada apenas no mercado de fundos. Segundo a ISEC Securitizadora, o aumento dos estoques de Certificados de Recebíveis Imobiliários , assim como o de demais produtos financeiros lastreados em imóveis, registram alta média de 25% nos últimos doze meses, segundo dados da CETIP. Neste segmento, as Letras de Crédito Imobiliário apresentaram crescimento de 28% no período, seguidas pelos Certificados de Recebíveis Imobiliários (25%) e pelas Cédulas de Crédito Imobiliário (22,2%).

Esses três produtos costumam formar a carteira de Fundos de Investimento Imobiliário que vêm chamando a atenção, principalmente, de pessoas físicas avessas aos riscos da aplicação em Bolsa de Valores ou decepcionadas com o retorno de aplicações tradicionais como os Certificados de Depósito Bancário , que sofreram queda de 12,5%, informa a Cetip.

Na avaliação de Nelson Campos, diretor da ISEC Securitizadora —que estrutura produtos financeiros lastreados em crédito imobiliário— o maior interesse por essa classe de ativos ocorre pela necessidade de diversificação dos investimentos. "Além disso, a rentabilidade de alguns títulos com lastro em recebíveis imobiliários é isenta do Imposto de Renda, na fonte e na declaração, para as pessoas físicas", acrescenta.

Para pessoas físicas interessadas nesse produto, é importante checar algumas informações antes de aportar seu capital. Recomenda-se, por exemplo, verificar se a instituição financeira que oferece os ativos lastreados em imóveis é registrada na CVM e se tem como rotina alertar, de forma clara e didática, quais são as características do produto e os riscos envolvidos na operação.

Todas as operações de securitização devem contar ainda com uma boa estrutura de garantias e instrumentos transparentes de transferência de ativos, para aumentar a segurança aos investidores. Para controlar o fluxo dos ativos negociados, as securitizadoras precisam manter excelente estrutura de controle de carteiras e de fluxo financeiro.

Leia mais notícias de economia, política e negócios no jornal Brasil Econômico

 

Selic a 8,25% teria impacto negativo de 2,5% para fundos imobiliários

SÃO PAULO - O aumento da taxa básica de juros neste ano dos atuais 7,50% para 8,25%, como preveem alguns agentes no mercado, poderá ter impacto negativo de 2,5% nas cotas dos fundos imobiliários listados em bolsa, apontam analistas da Citi Corretora.

“Os juros aumentaram e este é um fator negativo para os fundos imobiliários, principalmente aqueles com proventos fixos”, dizem em relatório. O aumento da taxa básica de juros é um fator que torna menos atrativa a oferta desses produtos em termos de custo de oportunidade.

Os fundos imobiliários tiveram desempenho fraco em abril. O índice IFIX, que acompanha as carteiras listadas em bolsa, apresentou queda de 2% no mês passado. A rentabilidade média dos proventos ficou ao redor de 0,85%, ainda acima do CDI, que foi de 0,60% em abril.

Os fundos de shoppings apresentaram o melhor desempenho em abril e os fundos de escritórios de médio porte e agências bancárias tiveram os piores, segundo os analistas do Citi. As carteiras focadas em escritórios de médio porte registraram rentabilidade média negativa de 2,43% no mês passado, enquanto os portfólios que têm na carteira agências bancárias tiveram retorno médio negativo de 2,53%, considerando a distribuição dos ganhos com aluguel e a variação das cotas na bolsa.

Segundo o Citi, a vacância em escritórios em São Paulo aumentou em 2012, chegando a 6,3% no terceiro trimestre do ano passado, e há indicações de que deve continuar subindo. “Os fundos de escritórios (lajes corporativas) são os menos atrativos atualmente e sugerimos reduzir exposição a este tipo de fundo”, dizem os analistas.

A corretora aponta como destaques positivos os fundos Santander Agências (SAAG11) e SDI Logística (SDIL11). O primeiro reúne uma carteira com 21 agências e paga proventos mensais da ordem de R$ 0,66 por cota. O segundo possui uma carteira formada por galpões logísticos em Duque de Caxias (RJ) e paga proventos mensais de R$ 0,75 por cota, garantidos por fundo reserva. De acordo com a corretora, o saldo da conta vinculada indica mais pelo menos 15 meses de proventos garantidos.

As opiniões expressas no relatório refletem as opiniões pessoais dos analistas e foram elaboradas de forma independente, não expressando a posição oficial do Citigroup.

http://www.valor.com.br/financas/3117924/selic-825-teria-impacto-negativo-de-25-para-fundos-imobiliarios

 

Cresce a oferta de 'fundos de fundos' imobiliários na bolsa

Cresce a oferta de 'fundos de fundos' imobiliários na bolsa

Valor Econômico, Antonio Perez, 09/mai

Quem investe - ou pensa em investir - em fundos imobiliários deve prestar muita atenção a um tipo de carteira que promete agitar o mercado nos próximos meses. São os fundos de fundos imobiliários. Ou seja, portfólios que captam dinheiro dos investidores não para comprar imóveis, mas com o objetivo de adquirir, na bolsa de valores, cotas de outras carteiras.

O patrimônio da categoria não vai hoje muito além de R$ 220 milhões, resumido, basicamente, ao fundo de fundos do BTG Pactual. A perspectiva é que este volume alcance, pelo menos, R$ 1,2 bilhão nos próximos meses. O carro-chefe é a nova emissão do próprio produto do BTG, cuja oferta está em andamento e que pretende captar R$ 500 milhões. Já no fim do processo de obtenção de recursos estão os fundos do Banco Fator (até R$ 100 milhões) e da Gávea Investimentos (até R$ 200 milhões). No mês passado, o portfólio da Brasil Plural captou R$ 200 milhões.

Embora haja no mercado outras carteiras que também podem, por regulamento, aplicar em cotas de diversos portfólios, até o momento o único fundo de fundo "puro-sangue" listado na bolsa era o do BTG, ressalta Pedro Junqueira, sócio-diretor da Uqbar. "A tendência é que, com o aumento do número de opções de fundos e de investidores, mais 'players' passem a lançar esse tipo de carteira", afirma.

Se os fundos conseguirem atrair o planejado, haverá, na prática, uma demanda adicional por cotas na bolsa superior a R$ 1 bilhão nos próximos meses. Trata-se de mais do que o giro financeiro de todos os fundos listados no pregão no mês passado (R$ 804,64 milhões). É uma avalanche de dinheiro que promete chacoalhar os preços das cotas de fundos. Hoje, o valor de mercado dos mais de 100 fundos negociados na bolsa ultrapassa R$ 27 bilhões. "O valor de mercado na bolsa até que é grande, o problema é que o giro é reduzido. E esse crescimento rápido dos fundos de fundos vai mexer com as cotações", afirma Raphael Cordeiro, analista da butique paranaense de investimentos Inva Capital.

Para a pessoa física, a leva de fundos de fundos traz um jeito novo de aplicar na categoria. Depois de subir mais de 30% no ano passado, o índice de fundos imobiliários da BM&FBovespa (IFIX) pena este ano. O movimento maciço de valorização das cotas parece ter ficado para trás. Ficou mais difícil conseguir, ao mesmo tempo, ganhos em duas pontas: com a distribuição de rendimentos e a valorização das cotas. "O investidor não deve esperar o mesmo ganho do ano passado. Este ano, as valorizações serão mais pontuais. É preciso ser mais seletivo", afirma Guilherme Nyssens, sócio da consultoria Quantum, especializada no acompanhamento de fundos de investimento.

Entre os especialistas consultados pelo Valor, a maioria vê os fundos de fundos como uma alternativa interessante ao investidor que quer adquirir cotas na bolsa, mas não tem tempo ou conhecimento para analisar e selecionar as carteiras. "São mais de 100 fundos na bolsa. Está cada vez mais difícil para a pessoa física saber o que comprar", afirma José Brazuna, estrategista-chefe de investimentos do private
banking do banco BNP Paribas. "Faz todo sentido aplicar por meio de um fundo de fundos, que tem um gestor capaz de escolher as melhores opções."

A lógica é simples: em vez de a pessoa física comprar a cota de um fundo cujo único bem é um imóvel, deixe o dinheiro na mão do gestor. Ele vai adquirir cotas de carteiras com perfis e riscos diferentes. Isso vai de fundos que têm imóveis como escritórios e hospitais até shoppings e universidades. Com cotas de diversos modelos de fundos, o impacto de problemas com uma carteira específica (atraso no aluguel
ou aumento da vacância) nos rendimentos distribuídos será minimizado. É a velha história de não pôr todos os ovos na mesma cesta, tão repetida pelos consultores de investimento. "É uma alternativa interessante para mitigar o risco da aplicação", diz Nyssens, da Quantum. "E, como o valor das cotas oscila, ele pode melhorar o resultado da carteira se conseguir comprar e vender no momento correto."

Trata-se de um passo adiante no processo de atração da pessoa física. Até agora, os fundos imobiliários tentaram - e conseguiram - atrair os investidores com o aceno da migração do tijolo para cota. Ou seja, em vez de comprar um imóvel e alugar, era mais cômodo e prático aplicar no fundo, diziam os especialistas. Afinal, tarefas às vezes penosas, como lidar com a administração do imóvel, renegociar contratos com inquilinos e administrar o recebimento dos aluguéis, ficavam à cargo do gestor. Era um jeito simples de investir em imóveis e receber um rendimento periódico mais elevado, já que não há cobrança de Imposto de Renda (IR).

"O investidor brasileiro gosta do ativo imobiliário e já se acostumou com a modalidade. O mercado deve avançar agora para fundos multiclasse [que compram vários imóveis de perfis diferentes] e quem sabe para fundos de fundos", diz Carlos Martins, gestor de fundos imobiliários da Kinea, empresa de investimentos alternativos do Itaú Unibanco.

O desafio para o sucesso dos fundos de fundos é a liquidez. Embora o volume negociado mensalmente tenha subido de forma expressiva, passando da casa dos R$ 400 milhões no fim do ano passado para mais de R$ 800 milhões atualmente, os gestores podem encontrar dificuldades para comprar ou vender pelo preço e no tempo que desejam.

Para Raphael Cordeiro, da Inva Capital, a entrada de um volume tão expressivo de recursos no mercado por fundos de fundos pode provocar distorções de preços nas cotas. Em alguns casos, talvez o gestor tenha "puxar o preço para cima" se quiser comprar a quantidade desejada. "A liquidez cresceu bastante, mas ainda é restrita. Digo por experiência própria. Para comprar R$ 1 milhão em cotas de certos fundos, tenho que subir o preço."

O fundo da Brasil Plural, por exemplo, tem, por regulamento, que ter no mínimo 90% do patrimônio em cotas de outros fundos. Na carteira hipotética divulgada no prospecto da oferta do Plural, haveria dez fundos, dos quais sete tem volume diário negociado superior a R$ 1 milhão. Para não mexer demais com o valor das cotas, a compra é programada em fases. O patrimônio do fundo alocado em cotas de outras
carteiras vai superar 90% somente após quatro meses. E, mesmo assim, as compras vão representar percentual elevado dos negócios com os fundos escolhidos. "Para a composição da carteira hipotética, foi considerado que os negócios do fundo irão representar 30% do volume total negociado do ativo até que a alocação esteja completa", afirma o prospecto da oferta.

Junqueira, da Uqbar, ressalta, contudo, que a própria entrada em massa dos fundos de fundos pode elevar o número de negócios, desencadeando um ciclo virtuoso de aumento da liquidez. "Com mais negócios, a formação de preços das cotas tende também a ser mais eficiente. Isso porque mais gestores estarão de olho em questões que afetam o valor da cota, como aumento da vacância e renegociação de contratos."




Enviado via iPad

segunda-feira, 6 de maio de 2013

Indústria de fundos de investimento imobiliário ultrapassa os 40 mil milhões de reais

Indústria de fundos de investimento imobiliário ultrapassa os 40 mil milhões de reais

17:25 | 03/05/2013 | POR Funds Americas
Foto: Hans Olav Lien, CC-BY-SA-3.0, vía Wikimedia Commons

Segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários Brasileira existem 195 fundos de investimento imobiliário, ultrapassando os 40 mil milhões de reais de património líquido, tendo sido uma das categorias de fundos com maior desenvolvimento nos últimos anos. O volume de aplicações neste tipo de fundos cresceu 232,9% entre 2010 e 2012, de acordo com dados publicados na Exame Brasil. O número de investidores em fundos imobiliários superou em Março, pela primeira vez, 100 mil investidores, informou Funds People Portugal.

O mercado de fundos imobiliários é uma opção de rendimento para um investimento de longo prazo além de que a redução da taxa de juro nos últimos tempos e a valorização dos preços do aluguer estão a impulsionar esta indústria. O investimento está isento de pagamento de imposto sobre o rendimento, no momento de saída do fundo.

O fundo com maior património líquido é gerido pela Caixa Económica Federal e denomina-se por Caixa Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha com 3.810 milhões de reais. Segue-se o fundo do BTG Pactual – Corporate Office com 3.160 milhões de reais de activos sob gestão e o Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário gerido pela BNY Mellon que tem 2.040 milhões de reais de património líquido.

A entidade brasileira BTG Pactual lidera na gestão de fundos de investimento imobiliário com14,7 mil milhões de reais em 48 fundos de investimento imobiliário. A Rio Bravo Investimentos é a segunda entidade com mais fundos nesta categoria, contando com 25 num total 3,9 mil milhões de reais. A terceira entidade com maior número de fundos imobiliários é o Citibank – 21 fundos num total de 2,2 mil milhões de reais.



ENVIAR A UN AMIGO IMPRIMIR Linkedin Fresqui Facebook Men�ame MySpace Twitter COMPARTIR

Si le ha interesado esta información, le recomendamos:

Exame classifica com 5 estrelas 53 fundos distribuídos no retalho

Investidores brasileiros continua a apostar nos produtos reforma

Los inversionistas latinoamericanos muestran el mayor apetito por el riesgo



Enviado via iPad

O negócio preferido dos fundos imobiliários

O negócio preferido dos fundos imobiliários

Mais de 50% dos fundos listados investem em lajes corporativas (grandes escritórios) de alto padrão, com objetivo de locá-las para grandes empresas e órgãos estatais, que demandam imóveis com infraestrutura adequada para o desenvolvimento de suas atividades.

A qualidade dos imóveis é atestada por consultorias que os avaliam conforme padrões de mercado, classificando-os por notas como AA, A, B e C.

São avaliados aspectos como localização, área do imóvel, qualidade do acabamento, número de vagas de garagem, altura do pé direito, existência de piso elevado, ar condicionado central, heliponto, estrutura de telecom e gerenciamento predial (catracas, elevadores inteligentes, monitoramento, entre outros).

Vila Olímpia - cidades - São Paulo

Alguns edifícios são certificados também como "green building" (prédio verde), de acordo com a sustentabilidade do empreendimento. Esta certificação, LEED, avalia desde o impacto gerado durante a construção, até controle e reaproveitamento de água, eficiência da iluminação, coleta seletiva de lixo etc.

Além do respeito com as questões ambientais, a melhor eficiência dos recursos tende a reduzir as despesas com condomínio e manutenção do edifício.

O que esperar de um FII de lajes corporativas

O investidor poderá lucrar com os rendimentos mensais e com a possível valorização dos imóveis no longo prazo.

Os contratos de aluguel costumam ser típicos, isto é, celebrados por 5 anos, reajustados anualmente por índice de correção (usualmente IGPM ou IPCA) e renegociados no 3º ano.

Do início do contrato até o final do terceiro ano tem-se previsibilidade de receitas, o valor do principal não muda, apenas é reajustado conforme o índice. No momento da revisional (3° ano) as partes podem repactuar o valor do principal, que poderá tanto aumentar quanto diminuir. Este novo valor seguirá vigindo até o término do contrato, sendo apenas corrigido pelo índice. Findo o prazo de 5 anos o contrato termina e, se for renovado o valor do principal poderá mudar novamente.

Se qualquer das partes quiser encerrar o contrato antes do prazo deverá pagar uma multa.

Riscos e vantagens

É claro que também existem riscos e o investidor pode ter prejuízo ao invés de lucro.

Os principais riscos são os de inadimplência, vacância (imóvel vago) e desvalorização.

Em caso de inadimplência, quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o fundo terá menos (ou nenhuma) receita para distribuir aos cotistas, até que a questão seja solucionada.

O mesmo acontece durante o período que o imóvel fica vago.

Há ainda a possibilidade do imóvel desvalorizar, seja por uma recessão econômica no país, seja por um problema localizado.

Uma vantagem desse ramo é que escritórios costumam ser facilmente adaptáveis, o que facilita a reposição de locatários e permite a diversificação por área de atuação. Fundos com ampla carteira de lajes possuem locatário dos mais variados setores da economia, como financeiro, telecomunicações, varejo, serviços, enfim, qualquer empresa, de qualquer setor, necessita de escritórios.

O que impacta preços

O valor do imóvel e da locação são impactados pela boa e velha lei da oferta e procura.

Novos empreendimentos estão sempre sendo construídos e entregues, a oferta sempre aumenta.

A expansão da economia como um todo dita a força da procura. Crescimento da economia significa necessidade por mais espaços corporativos, demanda aquecida e preços em tendência de alta.

Por outro lado, em tempos de estagnação ou recessão as empresas ficam mais conservadoras, não expandem ou até diminuem as atividades. Nesse cenário podem devolver espaços locados. Menos demanda, imóveis vagos, tendência de queda nos preços.

Fique de olho 

Informe-se sobre a qualidade e localização das lajes que seus fundos possuem, quais os locatários, quando ocorrerão as renovatórias e o término dos contratos de locação.

Procure saber também como anda o ritmo da oferta de novas lajes.


Links relacionados



Enviado via iPad