segunda-feira, 30 de abril de 2012

Registros de Terra de todo País serão Revisados


O Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e a Receita Federal vão revisar todos os registros de terra do país para produzir um cadastro nacional de imóveis rurais, o CNIR.

O pente-fino servirá para corrigir irregularidades nos registros e combater a grilagem (apropriação ilegal de terras públicas), que tem origem na inconsistência dos dados fundiários brasileiros.

No próximo mês, Incra e Receita começam a cruzar dados, para depois inspecionar casos divergentes.

Caso encontrem muitos problemas, pode ser convocado um recadastramento de todos os imóveis rurais.

A ideia é lançar, até 2014, um sistema que integre os cadastros rurais à declaração de Imposto de Renda.

"Já achamos situações em que o dono declara à Receita uma área menor do que ele realmente tem, para pagar menos imposto, e uma área maior ao Incra, para deter maior território", diz Evandro Cardoso, coordenador de cadastro rural do Incra.

Há até cidades onde a área das propriedades de terra cadastradas é maior do que o território do município.

A iniciativa, porém, chega com mais de dez anos de atraso, pois estava prevista em lei de 2001. Ainda não há previsão do custo, por isso integrantes do projeto temem esbarrar na falta de recursos.

Outro problema comum é a propriedade rural estar em local diferente das coordenadas geográficas apontadas no registro de terra.

Isso ocorre porque, dos 5,5 milhões de registros do Incra, só 38 mil passaram por georreferenciamento -técnica mais avançada para definir a localização de um terreno.

"Há fragilidade na localização dos títulos concedidos até o ano 2000, sem georreferenciamento", diz Girolamo Treccani, professor de direito agrário da UFPA (Universidade Federal do Pará).

Esse problema não vai ser resolvido pelo cruzamento de dados, que não prevê georreferenciamento das áreas.

O Incra diz não ter estrutura para realizar essa ação, mas espera reduzir o problema com inspeções em irregularidades encontradas.

Além do Incra, os próprios Estados vão complementar o CNIR e resolver a lacuna do georreferenciamento.

O Ceará faz isso desde 2004, visitando todos os municípios e conferindo as coordenadas das propriedades de terra uma por uma. O trabalho deve ser concluído em 2014.

Outro Estado, o Pará, onde a situação é mais grave, já planeja correção nos títulos. O presidente do Iterpa (Instituto de Terras do Pará), Carlos Lamarão, estuda o trabalho com outros órgãos do governo estadual. "Cem por cento de nossos títulos não têm correspondência exata com a real localização das terras", diz.


Fonte: Folha de São Paulo

quarta-feira, 25 de abril de 2012

Ações por atraso de obras pesam nas construtoras

Por Fernando Torres e Chiara Quintão | De São Paulo

Além de estourarem os orçamentos e apresentarem margens em queda, as incorporadoras imobiliárias se deparam com outro problema que ainda não se refletiu em seus balanços: entre 2010 e 2011, mais que dobrou o valor das ações judiciais cíveis contra elas. Boa parte dos processos é relacionada à cobrança de multas por atraso na entrega das obras.

Em um grupo de 15 empresas de capital aberto analisadas pelo Valor, o montante das contingências cíveis fora do balanço saltou de R$ 364 milhões para R$ 757 milhões, com alta de 107% em um ano. Como as empresas dizem que a chance de perda nesses processos é apenas "possível", e não "provável", esses valores não foram registrados como despesa com provisão no balanço - aparecem apenas nas notas explicativas.

Isso significa que, se o diagnóstico das companhias estiver errado e o risco de perda das disputas na Justiça se tornar provável, elas terão de registrar despesas milionárias em suas demonstrações de resultados. Do total de processos cíveis tratados como de perda possível ao fim de 2011, 85% se referem a cinco incorporadoras: Gafisa, PDG, Viver, Cyrela e Even. As quatro últimas citam os atrasos em obras entre as principais razões para justificar os valores. Outros casos em disputa envolvem índices de correção das parcelas, rescisão de contratos com devolução de valores e vícios de construção.

A Gafisa, que tem o maior montan-te em contingências cíveis sem provisão no balanço, de R$ 346 milhões, não descreve a origem das causas e, procurada, preferiu não se manifestar.

Com as ações judiciais e multas por atrasos se avolumando nos tribunais, o Secovi (sindicato que representa as construtoras de São Paulo) assinou, no fim de setembro, um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com Ministério Público para criar regras para os casos de atraso de entrega de obras além dos 180 dias de tolerância de praxe. Ficou acertado que os contratos assinados a partir de 120 dias da assinatura do TAC passam a incluir dois tipos de multa: 2% sobre o valor pago até então pelo comprador, uma única vez, e mais 0,5% incidente sobre a mesma base, a cada mês de atraso. Mas o TAC não resolve os contratos antigos. Muitos não preveem multas, embora exista prazo para conclusão da obra.

 

terça-feira, 24 de abril de 2012

Fitch Afirma Rating 'AA(bra)' da Emissão de Série Única de CCI da VIC 01 SBO; Perspectiva Estável

24 Abr 2012 14h26

 

Fitch Ratings - São Paulo, 24 de abril de 2011: A Fitch Ratings afirmou o Rating Nacional de Longo Prazo ‘AA(bra)’, com Perspectiva Estável, da emissão de série única de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) da VIC 01 SBO Empreendimentos Ltda. (VIC 01 SBO), no valor de BRL7,7 milhões.

A afirmação do rating se baseia no fim da construção e no aceite do imóvel; na qualidade de crédito da locatária; e nas garantias fornecidas.

A operação tem como lastro recebíveis imobiliários comerciais originados por meio de Contrato de Locação Atípica decorrente de um build-to-suit entre a Victoria Real Estate Participações S.A. (VRE) e o WMS Supermercados do Brasil Ltda. (Wal-Mart). O imóvel objeto da locação é uma loja do Maxxi Atacado, pertencente à emissora e localizado em Santa Bárbara d’Oeste, no Estado de São Paulo.

O rating reflete a esperada capacidade de pagamento integral do principal investido, acrescido de juros anuais de 8,9%, corrigido monetariamente pela média da variação positiva e acumulada de uma cesta de índices composta pelos Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e Índice de Preços ao Consumidor (IPC). A correção ocorre anualmente até o vencimento final legal da operação.

O montante nominal desta emissão é de BRL11.865.000, equivalente à securitização de 105 das 180 prestações mensais de aluguel devidas pelo Wal-Mart, considerando a data-base do contrato de locação, em dezembro de 2010. O valor de cessão decorre de uma remuneração equivalente à cesta de índices mais 8,9% ao ano. A amortização da CCI ocorrerá mensalmente, a partir de 13 de agosto de 2012, até o vencimento final esperado da operação, em 13 de abril de 2021. O vencimento final legal é em abril de 2022.

O aceite do imóvel foi feito pelo Wal-Mart em outubro de 2011, e a inauguração da loja ocorreu em dezembro de 2011, sendo o primeiro aluguel devido em janeiro de 2012. Com a inauguração, iniciou-se o período de locação e a liberação da reserva de descasamento. A locação destinada a esta emissão compreende apenas os aluguéis devidos entre agosto de 2012 e abril de 2021. Em 2012, o valor da locação é de BRL120.120,49. O saldo devedor da CCI em abril de 2012 é de BRL8,7 milhões.

O Wal-Mart é a exclusiva fonte pagadora dos aluguéis que lastreiam essa emissão. Em caso de rescisão do contrato de locação após o aceite do empreendimento, o Wal-Mart deverá pagar multa indenizatória correspondente a até sessenta meses de locação, sendo subtraído o valor dos meses já ocupados. A Fitch avalia internamente a qualidade de crédito do Wal-Mart e entende que, em primeira instância, o fluxo da CCI é dependente da capacidade de pagamento da companhia. O imóvel objeto da locação e o terreno correspondente serão alienados fiduciariamente, em favor dos investidores da CCI, no término da obra. Esta garantia mitiga a insolvência de recursos para pagamento da CCI, caso o Wal-Mart decida encerrar a locação antes do término da amortização.

Sá Cavalcante decide ter mais shoppings

Clipping Express - Sá Cavalcante decide ter mais shoppings

Adriana Mattos | De São Paulo



Luciana Whitaker/Valor / Luciana Whitaker/Valor

Walter de Sá Cavalcante, vice-presidente: "Não é hora de vendermos nada, mas de se criar uma escala maior em shoppings"

O Grupo Sá Cavalcante, tradicional construtora brasileira fundada na região Nordeste, está num processo de reestruturação de seus negócios para tentar fazer, em três anos, o que não conseguiu fazer em mais de uma década de operação. O comando da empresa, liderado pela família de mesmo nome, entende que é preciso ampliar o tamanho da operação de shopping centers dentro do grupo - tímida em relação às empresas de capital aberto do setor.

A percepção é que o negócio já poderia estar muito maior do que está hoje - são três empreendimentos em funcionamento - e para isso, ajustes no comando e novas captações de recursos foram feitas nos últimos meses. "Não é hora de se desfazer de nada, mas de criarmos uma escala maior no negócio de shoppings, com possibilidade de acordos com fundos ou outras empresas, e até uma abertura de capital mais para frente ", diz Walter de Sá Cavalcante, vice-presidente do grupo.

É uma postura que reflete medidas tomadas pelo comando nos últimos anos. A empresa teve que vender o seu shopping mais importante em 2010 e percebeu, em 2011, que da forma como estava cuidando do negócio não conseguiria se tornar um consolidador nesse mercado. Dona de três empreendimentos hoje (dois no Espírito Santo e um no Maranhão), o grupo vendeu o Shopping Tijuca há um ano e meio, por R$ 800 milhões para a BRMalls (que teria aproveitado um entrevero entre os sócios para fazer a sua proposta). Como eram só dois empreendimentos na carteira naquele ano, restou-lhe apenas o shopping Praia da Costa, em Vila Velha (ES).

"Na época, nas conversas com BRMalls, tivemos uma noção de como nós e de como eles trabalhavam. Eles [BRMalls] negociaram quase tudo com uma equipe interna. Nós vínhamos com advogados, consultores. Tivemos uma ideia de como precisávamos estar melhor preparados daqui para frente", disse Walter, filho do fundador.





A percepção ganhou força no ano passado, quando a companhia começou a tomar medidas para reorganizar a sua estrutura, e ao mesmo tempo, precisava inaugurar dois shoppings - Mestre Álvaro, em Serra (ES), e Shopping da Ilha, em São Luís (MA). "Atrasamos as aberturas em 15, 20 dias. O fato é que tivemos que trocar o pneu com o carro andando", lembra ele.

As mudanças mencionadas por Sá Cavalcante fazem parte de um processo de ajustes internos ainda em andamento. "Para criarmos uma empresa de shoppings maior, precisávamos mudar a linha de frente e trazer paixão para o negócio. Começamos trocando diretores". Seis das 13 diretorias que existem no grupo hoje foram criadas, em parte para atender melhor a área de shoppings. A última contratação de peso foi há um mês, de Rodrigo Roman (Ex- Racional), para uma função que até então não existia, de diretor de construção de shoppings. "Revisamos a política de remuneração, trouxemos pessoal de banco, da BRMalls e da PDG. Para contratar, precisamos mostrar que levávamos o projeto de shoppings a sério".

Com a equipe pronta, buscaram novos recursos para expansão e começaram a colocar novos projetos na rua. Com três shoppings no portfólio hoje, a empresa está com outros três projetos em construção, para inaugurações a partir de 2013, e três projetos para iniciar a construção em dois ou três anos. Ou seja, serão nove shoppings (em construção ou prontos) até o ano de 2016, calcula a companhia. Um deles, o Shopping Plaza Guarulhos, é o primeiro empreendimento do grupo no Sudeste (esse projeto é comentado desde 2009).

Em processo de construção estão Shopping Moxuara, em Cariacica (ES); Shopping Rio Poty, em Teresina; e Shopping Montserrat, em Laranjeiras (ES). E para iniciar a construção estão Shopping Metrópole, em Ananindeua (PA); Shopping Ilha Mall, em Vitória; e o Shopping Plaza Guarulhos.

Para que isso avance, a empresa tem fechado operações de financiamento no mercado. A empresa fez uma emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) com o Bradesco em 2011 no valor de R$ 100 milhões, para a operação de shoppings. Neste mês, a companhia deve fechar a primeira emissão pública de debêntures no valor de R$ 350 milhões. A aquisição de terrenos é feita normalmente com caixa próprio. "Calculamos que em um ano e meio, a contratação de dívida deve ficar ineficiente se comparada a outra operação, como entrada de um fundo ou a venda até de uma participação minoritária da parte de shoppings da empresa", disse Sá Cavalcante. "Com base nisso podemos pensar em uma associação e até IPO, se acharmos que faz sentido" e completa: "Mas antes, precisamos ganhar musculatura e é o que estamos fazendo agora".



Enviado via iPhone

domingo, 22 de abril de 2012

Mercado de fundos imobiliários pode triplicar em três anos - Terra

Mercado de fundos imobiliários pode triplicar em três anos 20 de abril de 2012 • 20h17 •  atualizado 20h42

O mercado de fundos imobiliários pode triplicar nos próximos três anos, impulsionado pela queda das taxa de juros, o que pode atrair mais investidores institucionais, e também consolidar a distribuição destes produtos nos bancos de varejo.

"O volume aproximado do mercado, de R$ 25 bilhões em patrimônio líquido, deve triplicar nos próximos três anos", afirma Frederico Paglia, associado da RB Capital, citando dados da consultoria Uqbar. A gestora tem sete fundos listados em bolsa, com de R$ 740 milhões em capital subscrito.

Em 2012, as emissões em análise para registro de oferta da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) somam R$ 3,14 bilhões. Nove operações já foram registradas no ano até o momento, todas primárias, em um total de R$ 1,9 bilhão. Em todo o ano de 2011, foram 39 ofertas, que somaram R$ 7,6 bilhões.

O mercado começou a ganhar força em 2008, após a CVM permitir maior flexibilidade dos produtos, que antes só podiam ter participação direta nos empreendimentos imobiliários, e passaram a poder investir em ações de incorporadoras na bolsa ou em certificados de recibos imobiliários (CRIs), por exemplo.

Naquele ano, o número de ofertas registradas na autarquia foi de R$ 560,7 milhões, subindo para R$ 2,8 bilhões no ano seguinte.

"Os fundos imobiliários são a forma moderna de se investir em imóveis e as perspectivas são favoráveis", disse Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages, que tem 27% deste mercado. Segundo ele, no ano passado, houve excesso de demanda em todas as ofertas da instituição, que totalizaram R$ 1,3 bilhão. Para 2012, ele estima que suas novas emissões ultrapassem R$ 2 bilhões.

A isenção no imposto de renda para a aplicação e a tradição do brasileiro de investir em imóveis são fatores que atraem o investidor pessoa física - de acordo com Paglia, da RB Capital.

"Devido ao foco no mercado investidor pessoa fisica, os bancos de varejo alcançaram a crescente demanda por cotas de fundos de investimento imobiliário", diz a Uqbar, em relatório.

Um mercado mais desenvolvido ainda depende da liquidez do mercado secundário. "Este é um dos maiores problemas dos fundos imobiliários", afirmou o consultor de investimentos Bruno Lembi.

Visando a estimular o setor, a CVM prepara novas mudanças na Instrução 472, para permitir a contratação de formador de mercado para as cotas.

"Vai ser mais uma porta de saída para o investidor, já que as cotas dos fundos não são resgatáveis", disse gerente de acompanhamento de fundos estruturados da CVM, Claudio Maes.

Apesar de não haver dados concretos sobre como o formador de mercado poderá aumentar a liquidez dos fundos imobiliários, a autarquia está confiante.

"Temos a experiência de sucesso no mercado de ações. A gente acredita que possa auxiliar na liquidez das cotas do fundos", disse o gerente de aperfeiçoamento de normas da CVM, Antônio Carlos Berwanger. A Instrução está em audiência até 11 de maio.


Enviado via iPad

Fato Relevante - Serie 177 da 1a Emissão da Brazilian Securities

Brazilian Securities Companhia de Securitização

Companhia Aberta

CNPJ/MF nº 03.767.538/0001-14

NIRE 35.300.177.401

 

Fato Relevante

 

 

A Brazilian Securities Companhia de Securitização ("Companhia"), em atendimento ao disposto na Instrução CVM  358/02 e alterações posteriores, comunica que a Moody's América Latina rebaixou os ratings da 177ª Série da sua 1ª Emissão de Certificados deRecebíveis Imobiliários ("CRI") lastreados em cédulas de crédito bancário ("CCB") emitidaspela Gafisa S.A. ("Gafisa")para B1, de Ba2 (escala global, moeda local), e para Baa2.br, de A1.br (escala nacional brasileira).

 

A presente ação de rating acompanha o anúncio do rebaixamento dos ratings das debêntures quirografárias da Gafisa atribuídos pela Moody's, ocorrido em 18 de abril de 2012para B1 / Baa2.br, de Ba2/A1.br.

 

A Moody's considera os CRI, como sendo certificados de repasse integral (pass-through) por estarem baseados principalmente na capacidade da Gafisa de realizar os pagamentos exigidos na CCB, o que está em linha com o rating de debêntures quirografárias da Gafisa.

 

Quaisquer alterações futuras dos ratings de debêntures quirografárias da Gafisa levarão a uma alteração nos ratings atribuídos aos CRI.

 

 

São Paulo, 20 de abril de 2012.

 

Fernando Pinilha Cruz

Diretor de Relações com Investidores

quinta-feira, 19 de abril de 2012

É hora de investir em fundos imobiliários?

As dúvidas: que fatores influenciam o desempenho dos fundos? Se os preços dos imóveis caírem os fundos vão desvalorizar?

Editado por Julia Wiltgen, de


Divulgação


Fundos imobiliários dependem da demanda das empresas em crescimento

Dúvida do internauta: Tenho o interesse de investir em fundos imobiliários, porém não sei como analisar os fundos disponíveis e escolher em qual fundo aplicar. Gostaria de saber o que mais interfere nos rendimentos dos fundos imobiliários: economia nacional, internacional, valor dos aluguéis? Estamos em um momento em que os imóveis estão supervalorizados - se houver uma queda no valor dos imóveis, os fundos sofrem alguma desvalorização? Tenho quatias investidas em Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e ações. Onde seria interessante investir agora? (Décio)

Resposta de Arthur Vieira de Moraes*:

O que move os fundos imobiliários é a economia nacional. Enquanto houver expansão haverá investimentos, empresas crescendo e novas empresas se instalando no Brasil. Para desenvolver suas atividades precisarão de imóveis (escritórios, fábricas, centros de distribuição, lojas etc), principalmente nas grandes capitais.

Em épocas de recessão o movimento é contrário, umas empresas diminuem, outras encerram atividades e devolvem imóveis aos locadores.

Esses movimentos da economia também influenciam os aluguéis. Quando a demanda é grande, os preços dos aluguéis sobem, até que novos imóveis sejam construídos, equilibrando a relação entre oferta e procura.

Em tempos de crise a procura diminui, imóveis ficam vagos, o valor dos aluguéis cai.

Sobre uma eventual queda no preço dos imóveis, os fundos tenderiam a desvalorizar por dois motivos:

1 – O valor patrimonial dos fundos diminuiria.

2 – Os aluguéis tenderiam a ser reajustados para baixo, o que diminuiria o valor dos rendimentos distribuídos.

Mas note que a dinâmica de preços do mercado de imóveis corporativos não é igual à dos imóveis residenciais. Alguns fundos imobiliários exploram a incorporação de imóveis residenciais, mas a grande maioria investe em empreendimentos comercias de grande porte.

O senhor já possui renda fixa e ações. Fundos imobiliários podem ser uma alternativa para incrementar a diversificação do seu portfólio de investimentos. Sugiro que procure um profissional para embasar melhor a sua decisão.

*Arthur Vieira de Moraes é advogado, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). Tem 34 anos e atua profissionalmente no mercado de capitais desde 1999.

 

quarta-feira, 18 de abril de 2012

Aprovado Novo Plano Diretor de Jundiaí com limitação de 12 andares

Uma das votações mais esperadas deste ano na Câmara acabou chancelando o projeto do prefeito Miguel Haddad (PSDB) de reduzir a altura dos prédios em Jundiaí para 12 andares, podendo chegar a 16 com a negociação do “potencial construtivo” de imóveis antigos que abram mão de serem ampliados no futuro, desde que aprovada pela prefeitura. 

Ou seja, um proprietário pode se comprometer em não aumentar a altura de seu imóvel e “vender” quatro andares a que teria direto para quem estrapolar o limite.  

O resultado acabou surgindo após quase duas horas de reuniões dos vereadores com o secretário Jaderson Spina, de Planejamento e Meio Ambiente, e do assessor parlamentar da prefeitura, Oraci Gotardo. 
Mas nem tudo foram flores para o projeto original. A conclusão de planos complementares, como de mobilidade urbana, habitação, saúde, educação e outros, que estava prevista para 2016, foi antecipada em emenda de Paulo Sérgio Martins (PPS) e Durval Orlato (PT) para o próximo ano. 

Entre as 23 emendas colocadas para o projeto que institui o Plano Diretor Estratégico no lugar da antiga lei, de 2004, e as 19 emendas ao projeto de lei que reformulou o zoneamento urbano e de uso do solo, o limite de altura dos prédios tentou ser anulado por Val Freitas (PV) e Paulo Sérgio Martins (PPS).“A nova lei busca uma densidade média ideal para a cidade, que é de 400 habitantes por hectare. Já tivemos conjuntos com pouco impacto no ambiente e na vizinhança, como os condomínios Figueiras e o Pasárgada. Mas alguns lançamentos recentes causaram grande preocupação pelo seu porte. Não queremos que Jundiaí vire uma outra São Paulo”, diz o secretário Jaderson Spina, acrescentando que agora serão feitos estudos por bairros. 

Para a arquiteta Daniela da Câmara, esse passo poderia ter precedido a limitação de altura dos prédios. “Se tivermos o mesmo padrão, os bairros mais altos podem virar uma barreira para vermos o horizonte como, por exemplo, a Serra do Japi. E os bairros mais baixos poderiam abrigar os prédios mais altos”, comenta. 

Atualmente, Jundiaí vive a realidade de prédios novos que ultrapassam os 20 andares, como já ocorre na Ponte São João, Vila Arens e Anhangabaú. Mas além da altura, as novas regras devem evitar blocos compactos de prédios como ocorre em pontos da rua do Retiro.

Mudanças/ O novo Plano Diretor, com as mudanças de zoneamento, prevê a criação de um Departamento de Patrimônio Histórico, ligado à Secretaria de Cultura. Este setor  poderia ampliar o trabalho dos voluntários atuais do Compac (Conselho Municipal do Patrimônio), que, por determinação do Ministério Público, estão mediando o contato com mais de 150 locais da cidade  que poderiam receber algum tipo de tombamento. “O lado negativo é esvaziar o poder do conselho de orientar obras no entorno de locais tombados”, reclama o advogado Fábio Nascimento, representante no conselho da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil).

Aposta é no Medeiros
Nos argumentos da prefeitura,  o aumento de ocupação em regiões centrais pode ser controlada diante de áreas no “vetor oeste” que são ainda um vazio do mesmo tamanho, com o lado direito do rio Jundiaí (na região do Novo Horizonte) preservada como grande área verde. 

Mudanças pontuais
As 14 emendas aprovadas na lei de Plano Diretor foram de parcerias para a construção de calçadas a critérios para atividades de mineração. Já as 13 aprovadas na lei do Zoneamento ampliaram o percentual de lotes destinados a famílias de baixa renda ou colocaram o entorno de lagos do Parque Espelho D´Água como área de serviços. Praticamente todos os vereadores tiveram emendas aprovadas, incluindo a oposição. 

Veja as leis aprovadas
Os projetos 11.090 e 11.091, ainda com emendas em separado, podem ser vistos no portal (www) camarajundiai.sp.gov.br (veja sessões plenárias, matéria apreciada, 144ª sessão)

Condomínios recebem críticas do  núcleo local de arquitetos

A presidente do IAB Jundiaí (Instituto dos Arquitetos do Brasil), Mariângela Mazzola Mendes, afirma que as novas leis ainda não tocam na questão social dos condomínios, sejam eles verticais ou horizontais. 
“Uma questão essencial é a perda do convívio, da diversidade. E também existe a questão da segurança, pois longos trechos fechados por muros deixam ruas isoladas”, cita. 

A nova meta é a audiência pública do Código de Obras, no dia 26 de abril no Paço. O IAB pretende defender que trechos longos, como 30 metros de muro, tenham aberturas de visibilidade interna e externa. 
“A gente já vê esse tipo de problema surgindo, como em novos conjuntos na Ponte São João”, diz. 

Para ela, o que os arquitetos do IAB Jundiaí estão colocando é o questionamento sobre o tipo de cidadão que está sendo formado nesse tipo de desenho urbano e o risco da segregação social e econômica que contraria uma certa identidade de Jundiaí. “O que está  sendo pensado é que recuos, ocupação do terreno e densidade podem ajudar nessas questões”, diz.

terça-feira, 17 de abril de 2012

Câmara aprova regras para locação de imóveis sob encomenda

Câmara aprova regras para locação de imóveis sob encomenda

 

A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania aprovou, na terça-feira (10), emcaráter conclusivo, proposta que incorpora à Lei do Inquilinato (8.245/91) os chamados contratos built to suit (de imóveis construídos ou reformados sob encomenda). Pela proposta, os termos desse tipo de locação serão pactuados livremente pelas partes nos contratos. O projeto seguirá para análise do Senado, caso não haja recurso para que sua tramitação passe pelo Plenário.

 

Foi aprovado substitutivo do relator, deputado Ricardo Berzoini (PT-SP), ao Projeto de Lei6562/09, do deputado Carlos Bezerra (PMDB-MT). Na elaboração do texto final o relator aproveitou praticamente na íntegra o PL 356/11, do deputado licenciado Julio Lopes (PP-RJ).

 

Regras


De acordo com o texto aprovado, pelo prazo estipulado para duração da locação do imóvel, o proprietário não poderá solicitá-lo de volta. Ao locatário, no entanto, o projeto concede a possibilidade de romper o contrato antecipadamente, desde que pague o valor correspondente aos aluguéis devidos até o fim do prazo acordado.

 

O projeto deixa explícito ainda que essas regras valem apenas para imóveis construídos sob encomenda ou que sofram reforma “substancial” requerida pelo locatário. Deixa claro ainda que os contratos de locação devem ser registrados no registro de títulos e documentos da situação do imóvel.

 

O projeto original apenas retira expressamente os contratos de locação de imóveis construídos ou reformados sob medida da Lei do Inquilinato. O projeto também não especifica o tipo de reforma, como faz o texto aprovado.

 

Íntegra da proposta:

·         PL-6562/2009

·         PL-356/2011

 

Reportagem – Maria Neves
Edição – Newton Araújo

 

 

Fitch Ratings afirma risco do CRI da RB Capital

DCI - São Paulo/SP - FINANÇAS - 16/04/2012 - 00:00:00

A agência internacional de classificação de risco Fitch afirmou os ratings nacionais de longo prazo A(bra), com perspectiva estável, das 40ª e 41ª série da primeira emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) da RB Capital Securitizadora. - Os ratings refletem a esperada capacidade de pagamento integral do principal, corrigido monetariamente pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e acrescido de taxa de juros anual de 7,7834% até o vencimento final legal, em dezembro de 2014. A data de vencimento esperado, no entanto, é dezembro de 2013.

 

O lastro da operação são Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs) que representam um financiamento imobiliário concedido pela Domus Companhia de Crédito Imobiliário (Domus) à Odebrecht Realizações Imobiliárias (ORI). O empreendimento financiado está localizado na cidade de Niterói, no Rio de Janeiro, e a data prevista de entrega é maio de 2012.

 

 

segunda-feira, 16 de abril de 2012

CVM edita instrução que altera a Instrução CVM nº 480, sobre a divulgação de informações periódicas de operações de securitização

CVM edita instrução que altera a Instrução CVM nº 480, sobre a divulgação de informações periódicas de operações de securitização

CVM edita instrução que altera a Instrução CVM nº 480, sobre a divulgação de informações periódicas de operações de securitização

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) edita hoje, 16/04/2012, Instrução CVM nº 520/12, que altera o Anexo 32-II da Instrução CVM nº 480/09, que dispõe sobre o registro de emissores de valores mobiliários admitidos à negociação em mercados regulamentados de valores mobiliários.

A divulgação de um volume maior de informações sobre as operações de securitização efetuadas pelas companhias securitizadoras será realizada por meio do envio de um informe trimestral, com formato previsto no Anexo à Instrução. Os prazos serão iguais aos de entrega dos formulários de informações trimestrais – ITR – e de demonstrações financeiras padronizadas – DFP.

O programa que receberá o informe trimestral é o Empresas.Net, já utilizado pelas companhias para divulgação de suas informações periódicas, como o formulário cadastral e o formulário de referência. O novo formulário eletrônico deve estar pronto para receber o informe referente ao trimestre findo em setembro de 2012. Caso haja necessidade de entregar o informe trimestral antes de o programa estar disponível, os emissores deverão enviar o arquivo com extensão ".pdf" por meio do sistema IPE.

Os dados a serem divulgados englobam:

  1. características gerais dos créditos e dos certificados de recebíveis;
  2. informações financeiras selecionadas por patrimônio separado;
  3. comportamento da carteira de créditos vinculados à securitização; e
  4. informações sobre os efeitos associados a pré-pagamento e amortização antecipada.

Dentre as modificações adotadas em virtude dos comentários recebidos na audiência pública, destaca-se que os informes trimestrais passam a ser examinados apenas por ocasião da realização de auditoria independente ao final do exercício social, e não trimestralmente, harmonizando assim esta norma com a regra aplicável aos FIDC.

Clique para ter acesso à integra da Instrução CVM nº 520/12 e ao Relatório de Audiência Pública nº 12/11.



Enviado via iPhone

Os bairros mais cobiçados

Revista Época, Marcos Coronato, 09/abr

Uma pesquisa exclusiva revê quais são as áreas mais valorizadas e mais desejadas em várias metrópoles brasileiras

Quando um morador de São Paulo se põe a explicar por que prefere o bairro da Vila Madalena ou da Vila Olímpia, raramente faz um julgamento objetivo. Em geral, a preferência revela mais sobre quem opina do que sobre a geografia da cidade. O mesmo ocorre quando um carioca discorre sobre as diferenças entre a Zona Sul e a Barra da Tijuca. Para quem conhece os códigos da cidade - o que cada bairro representa na mente e no coração dos moradores -, explicações desse tipo equivalem a um cartão de apresentação de quem fala.

Revela situação financeira, ambições, gostos, afinidades e até preconceitos. Essa relação com alguns pedaços charmosos da cidade não é privilégio de cariocas e paulistanos. À medida que a população se aglomera nos centros urbanos, como ocorre no mundo inteiro, o bairro - e não mais a cidade - torna-se a referência de identidade. "Numa grande cidade, ainda que na mesma faixa de renda, faz muita diferença morar num bairro ou em outro", diz a economista Ana Carla Reis, da consultoria Garimpo de Soluções. "As pessoas com afinidades frequentam tão intensamente a mesma área que surge a sensação de que se está numa cidade pequena, mesmo vivendo numa metrópole."

A localização do imóvel já é, isoladamente, o fator mais importante para a decisão de compra do brasileiro. Está à frente de itens tão fundamentais quanto área útil, planta, número de vagas ou segurança. Sabe-se também que os mais ricos se deslocam menos ao mudar de uma casa para outra. Eles costumam ir para lugares próximos de onde já moravam. Nas faixas de renda médias, quando se mudam, as famílias se deslocam por distâncias maiores. Elas deixam um bairro para trás e partem para outro, em busca de um novo estilo de vida.

Por todas essas razões, um mapa dos preços de imóveis nos principais bairros de um país revela bem mais que a mera dança entre oferta e procura. Ele mostra objetos do desejo do cidadão. O mais recente e completo mapa dos desejos do brasileiro aparece num estudo feito pela empresa de pesquisa imobiliária Lopes Inteligência de Mercado, publicado com exclusividade por ÉPOCA. O estudo avaliou 35 cidades, 15 delas com maior nível de detalhes. Sua base foram os apartamentos residenciais lançados em 2011. A pesquisa usou o critério tradicional do preço por metro quadrado e também os preços totais dos apartamentos recém-lançados. Pelo valor do metro quadrado, Ipanema, no Rio, é o bairro mais caro do Brasil; pelo preço dos apartamentos, o título vai para a região em torno do Parque do Ibirapuera, em São Paulo. Assim como a Lagoa Rodrigo de Freitas, no Rio, o Ibirapuera é o núcleo de uma região muito apreciada e visitada pelos moradores da cidade. Consequentemente, é valorizada na hora de comprar e vender.

O resultado do estudo detecta tendências que já moldavam o mercado de imóveis no Brasil nos últimos anos e continuarão presentes no futuro próximo - entre elas, a expansão da indústria de petróleo e o aumento no número de aposentados que valorizam cidades litorâneas como Santos, Vitória ou Rio. A difusão de riqueza que estimula a construção em capitais menores, como Goiânia e Natal, também foi detectada. Outros bairros em destaque foram o Meireles, em Fortaleza, as Asas Norte e Sul, em Brasília, e o Campo Comprido, em Curitiba.

Passada a fase mais espetacular da valorização generalizada de imóveis no país, as grandes tendências da economia deixam de ser suficientes para explicar o movimento dos preços. Entram em cena fatores sutis, como a tradição do bairro, sua fama, suas expectativas e os anseios dos moradores. O mercado imobiliário tem um nome para isso: fatores hedônicos. "São aqueles motivos difíceis de medir, mas que explicam o prazer por morar onde se mora", diz o engenheiro Luiz Paulo Fávero, professor na Faculdade de Economia e Administração da USP, autor de uma tese de doutorado sobre o tema. "Dizer que um bairro tem mais idosos, ou mais gente educada, ou características de cidade do interior, tudo isso forma uma imagem da vizinhança que influi nas escolhas de quem pensa em sair de lá ou mudar para lá." É normal que esses fatores ganhem relevância numa economia e numa sociedade que se tornam mais sofisticadas. Para entender essas escolhas subjetivas, ÉPOCA convidou cinco conhecedores dos bairros mais cobiçados do Brasil para contar o que há de especial nesses trechos urbanos. Seus relatos começam na página 92. Ao incluir entre seus motivos de escolha esse tipo de critério emocional, o interessado num imóvel precisa evitar certas armadilhas.

Uma delas é cair em jogadas de puro marketing. É preciso evitar as compras motivadas por apelos simplórios de glamour e segurança, assim como a tendência de pagar demais para adquirir status. "Em Curitiba, áreas muito próximas tomam caminhos completamente diferentes: uma se valoriza de um jeito legal, por permitir que você saia andando para ir a um bar ou fazer compras. Outras se valorizam só com o apelo do condomínio fechado, em que você precisa sair de carro para fazer qualquer coisa", diz Rodolfo Hardy, um dos jovens arquitetos autores do site ProjetoBlog. Embora ainda haja no país muitos lançamentos bombásticos de áreas puramente residenciais, normalmente com o apelo do luxo, a diversidade de recursos no interior dos bairros tende a ser valorizada. "Quem pode escolher procura comércio, serviços e opções de trabalho perto de casa", diz Mirella Parpinelle, diretora da Lopes. "Muita gente começa a achar que não adianta ter dinheiro mas não ter tempo, porque gasta o dia no trânsito." Até hoje, os compradores de imóveis de luxo costumavam dar mais atenção ao número de vagas na garagem do que às facilidades de transporte público. Agora, esses fatores começam a se equilibrar.

Estabelecida a importância de viver numa área de que se gosta, na qual seja possível deslocar-se sem carro e onde haja comércio e serviços satisfatórios, abre-se outro dilema: o bairrismo no sentido estrito não torna a vida na cidade menos divertida?

A ideia de perder menos tempo no trânsito e encontrar facilmente os amigos é ótima, mas há perigos em tornar-se recluso na própria vizinhança. O bairrismo tacanho pode trazer intolerância, menores chances de descobrir novidades e pouco envolvimento com questões políticas ou sociais do município. É a perda de parte importante da energia da metrópole, que se alimenta da força da multidão. "É inevitável que o bairro ganhe importância para quem mora em cidades muito grandes", diz Ana Carla Reis. "Mas isso não quer dizer que as pessoas se isolarão. A grande beleza das cidades são a diversidade e a complementaridade." A grande beleza é o equilíbrio.

 

Brasil: 4º lugar no ranking de construções sustentáveis

O Dia, João Ricardo Gonçalves, 08/abr

País investe cada vez mais em obras que têm o mínimo possível de impacto ambiental

O Brasil já é o quarto país no ranking das "construções verdes" - obras que buscam certificações que comprovam que elas são mais sustentáveis que as convencionais. Segundo o Green Building Council (GBC), órgão internacional que analisa este tipo de prédio, o Brasil atualmente só está atrás de EUA, Emirados Árabes Unidos e China em número de construções do gênero. Ao obter os selos, elas ficam mais valorizadas, além de propiciarem menos impacto ambiental.

Ao todo, o País já conta com 43 prédios certificados e 477 em processo de certificação através de selos como o LEED, criado pelo GBC, e o nacional Aqua, inspirado por uma qualificação francesa e outorgado, aqui, pela Fundação Vanzolini (SP). Quando alguma construção ganha o selo comprovou que, por exemplo, economiza um determinado percentual a mais de luz ou água do que uma obra comum; e que se preocupa com a gestão dos resíduos gerados na obra, entre outras especificações.

Em nível nacional, o Rio é um dos estados que mais se mobilizam pelos certificados: 40% das edificações comerciais novas lançadas nos últimos dois anos são prédios verdes certificados. A Além disso, a Prefeitura do Rio planeja obter selos verdes para as novas construções que visam atender às Olimpíadas de 2016.

E são exatamente os grandes eventos que serão sediados no Brasil nos próximos anos que deverão alavancar ainda mais a posição do País no ranking mundial dos prédios verdes, segundo especialistas. Apesar da boa colocação, o Brasil ainda tem muito a crescer: apenas 1% da oferta atual do mercado imobiliário é composta de construções com selo de sustentabilidade. Nos EUA e Europa o número gira entre 10% e 15%.

É importante lembrar que, apesar da euforia, os "prédios verdes" brasileiros e a maioria dos erguidos no planeta não são "carbono zero", ou seja, seu processo de construção e funcionamento ainda têm impacto no Meio Ambiente. Uma das raras exceções é o prédio Elithis Tower, inaugurado em 2009 em Dijon, na França, que gera energia.

Certificações existem também em outros ramos

Além do setor de construção, outras atividades também possuem selos que atestam seu comprometimento com processos mais sustentáveis.

Entre os mais importantes estão o Selo de Qualidade Ambiental, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, que analisa todas as etapas do processo produtivo de companhias de diversos setores.

Há ainda o certificado IBD, para alimentos, cosméticos e algodão orgânicos; o Procel, para eletrodomésticos e equipamentos eletrônicos com eficiência energética comprovada; entre outros.

 

quinta-feira, 12 de abril de 2012

Vem aí: Year in Review / Anuário 2012 impresso

Se você não conseguir visualizar esta mensagem, acesse este link

Anuarios Uqbar

 


 

CVM faz consulta para formador de mercado de fundos imobiliários

11 de abril de 2012 • 13h41 •  atualizado 15h09

 

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) colocou em audiência pública minuta que altera a instrução que regula os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), informou a autarquia nesta quarta-feira. Segundo a CVM, o objetivo com a alteração da Instrução 472/08 é permitir a contratação de um formador de mercado por parte dos fundos, para aumentar a liquidez das cotas negociadas em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado.

 

"Os FII em funcionamento que desejarem contratar formador de mercado para as suas cotas precisarão realizar uma assembleia geral de cotistas com o objetivo de incluir a previsão de contratação e de pagamento do formador de mercado nos seus regulamentos", informou a CVM em comunicado. Os comentários e sugestões poderão ser enviados para a Superintendência de Desenvolvimento de Mercado(SDM) até 11 de maio.

 

Reuters News

 

Edital de Audiência Pública SDM nº 02/12 -

Edital de Audiência Pública SDM nº 02/12 - Alteração da Instrução 472/08 - Contratação de formadores de mercado para as cotas de Fundos de Investimento Imobiliário - Prazo: 11 de maio de 2012.

 

quarta-feira, 11 de abril de 2012

Governo publica regras para oferta pública do Minha Casa, Minha Vida

O Governo divulgou nesta quarta-feira (11) no Diário Oficial da União as regras para a oferta pública do Programa Minha Casa, Minha Vida em municípios com mais de 50 mil habitantes.

De acordo com a publicação, serão destinados R$ 25 mil como subsídio para cada unidade habitacional.

No total, serão 107.348 cotas distribuídas regionalmente, sendo que a maioria está localizada no Nordeste - 60.287. Em seguida, serão contempladas as regiões Norte (13.650), Sudeste (12.627), Centro-Oeste (11.222) e Sul (9.562).

O critério utilizado para a distribuição das cotas foi o índice de domicílios em situação de extrema pobreza, segundo dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).

Os agentes financeiros, receberão uma subvenção econômica de R$ 1.160 por cada contrato, para cobrir as despesas de contratação, serviço de análise de viabilidade técnica, jurídica e documental dos projetos, além dos custos com acompanhamento e vistorias das obras até a conclusão e entrega das unidades habitacionais.

 

segunda-feira, 9 de abril de 2012

Fundos aquecem demanda e cédula de crédito cresce 51%

DCI - São Paulo/SP - FINANÇAS - 09/04/2012 - 00:00:00

Ernani Fagundes

 

SÃO PAULOO estoque de cédulas de crédito bancário (CCB) cresceu 51% nos últimos doze meses, de acordo com dados do Balcão Organizado de Ativos e Derivativos (Cetip). O volume ...

 

SÃO PAULO - O estoque de cédulas de crédito bancário (CCB) cresceu 51% nos últimos doze meses, de acordo com dados do Balcão Organizado de Ativos e Derivativos (Cetip). O volume em estoque saltou R$ 10,033 bilhões no período, de R$ 19,38 bilhões no início de abril de 2011 para R$ 29,419 bilhões em 4 de abril de 2012.

 

Para o professor de Finanças da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis e Atuariais (Fipecafi), Mário Amigo, a cédula de crédito bancário deve continuar registrando crescimento expressivo ao longo de 2012. "As CCBs ajudam a compor a carteira de fundos de investimentos de crédito privado", explica o professor.

 

 

Em tempos de queda da taxa básica de juros, deter uma parcela de CCBs entre os ativos de fundos multimercados ou de renda fixa de crédito privado é uma das alternativas para melhorar a performance de rendimento.

 

Em geral, as cédulas são títulos de crédito de médias e grandes empresas emitidas em favor de uma instituição financeira, e pagam juros entre 120% e 135% da taxa do certificado de depósito interbancário (CDI). "O papel possui o risco da contraparte, mas há operações em que as instituições financeiras entram com a co-obrigação, minimizando o risco, e consecutivamente, o spread", explica o professor.

 

 

Em outras palavras, a CCB representa promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de crédito. Pode ser emitida por empresa ou pessoa física, tendo uma instituição bancária como contraparte. A remuneração pode ser por taxa pré-fixada, flutuante (DI, Selic), índice de preços e variação cambial.

 

 

Na avaliação do professor, é positivo que as empresas brasileiras possam emitir mais CCBs. "Tem aspectos semelhantes com uma securitização e serve como adiantamento ao caixa das companhias", disse Mário Amigo.

 

 

Por outro lado, se considerarmos que os fundos de investimentos são os principais compradores desses papéis, é importante ressaltar que os gestores estão assumindo mais riscos para entregar resultados de performance aos seus clientes.

 

Cetip

 

Apesar de os CCBs corresponderem a menos de 2% das carteiras de fundos de investimentos, seu crescimento expressivo acompanha a forte captação da indústria de fundos no primeiro trimestre. A Cetip é a principal depositária, e entrega serviços de custódia para esses títulos, fato que deve beneficiar seu crescimento em 2012.

 

Em relatório divulgado pelo Barclays na última quinta-feira, a instituição financeira internacional vê o preço-alvo da ação ordinária de Novo Mercado da Cetip em R$ 35,00 com potencial de valorização de 17% ainda este ano.

 

No documento para investidores estrangeiros, o Barclays relatou a visita dos executivos da Cetip à Europa no final de março. As reuniões no continente europeu destacaram a perspectiva de médio prazo e a estratégia de mercado da companhia brasileira.

 

"Não pensamos que os objetivos da Cetip sejam para desafiar a liquidez existente de contratos na BM&F, mas para desenvolver novos contratos específicos para o futuro", diz o documento.

 

Segundo o relatório, a gestão da Cetip está confiante de sua base diversificada de receitas e a venda de novos dados de mercado deve ajudar a manter o crescimento da companhia acima de 20% em 2012.

 

No ano passado, o lucro líquido da Cetip cresceu 46%, de R$ 253,4 milhões em 2010 para R$ 370 milhões em 2011. Mesmo com o bom resultado, a empresa lida com o pagamento das prestações da compra da GRV, a subsidiária que faz registros de gravames de veículos. Ao final de dezembro do ano passado, a empresa pagou uma prestação de R$ 185 milhões, ainda terá outras duas, uma de R$ 185 milhões para dezembro de 2012 e outra do mesmo valor para 2013, ambas com correção pelo IGP-M mais 2%.

 

Em comunicado recente, a empresa aprovou um aumento de capital de 75 mil ações, elevando o total no mercado para 254.838.489 papéis. Na posição anterior, de 08 de março, a Cetip estava avaliada em R$ 8,28 bilhões, ao preço de R$ 32,50 por ação, com 254.763.489 papéis emitidos. Na cotação de quinta-feira, o valor de mercado é de R$ 7,439 bilhões.

 

Rankings Uqbar - CRI

 

Se você não conseguir visualizar esta mensagem, acesse este link

Ranking Uqbar

 


Para garantir que nossos comunicados cheguem em sua caixa de entrada,
adicione o email securitizacao@uqbar.com.br ao seu catálogo de endereços.

A Uqbar Educação e Informação Financeira respeita a sua privacidade e é contra o spam na rede.
Se você não deseja mais receber nossos e-mails, cancele sua inscrição aqui.

 

Leblon tem o m² mais caro do Brasil

Monitor Mercantil, 05/abr

O Leblon, na Zona Sul do Rio, tem o metro quadrado mais caro do Brasil: R$ 17.448. No Rio, a diferença entre o preço médio do metro quadrado, de R$ 7.796, e o alcançado no Leblon é de 123,81%. Os dados são do indicador FipeZap, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), relativo a março.

De fevereiro para março, o valor do metro quadrado no Brasil subiu 1,4%, para R$ 6.445, de acordo com o levantamento do FipeZap. Entre abril de 2011 e março de 2012 a valorização média dos imóveis no país alcançou 23,5%.

Com essa valorização, o preço médio de um apartamento de 75 m2 custa R$ 483.450 no país. Ano passado, o mesmo imóvel custava menos de R$ 370 mil.

A alta dos preços no mês passado foi impulsionada por Belo Horizonte e Recife, nas quais o valor de compra dos imóveis avançou 2,6% e 2,1 %, respectivamente. Brasília continuou a ostentar o valor do preço do metro quadrado mais elevado: R$ 8,1 mil, uma valorização de 1,7% em relação ao mesmo mês do ano passado.

Em São Paulo, a região do Ibirapuera/Vila Nova Conceição, na Zona Sul da capital, tem preço 261 % maior que o do bairro mais barato da cidade. Segundo o levantamento, o preço do metro quadrado de um apartamento no Ibirapuera/Vila Nova Conceição alcançou R$ 9.913, 57,47% maior que o preço médio do metro quadrado na cidade, de R$ 6.295.

A região do Jardim Paulistano era a segunda mais valorizada de São Paulo, mês passado, com o preço do metro quadrado em R$ 8.749. Com R$ 2.746 o metro quadrado, Vila Carmosina é a área mais barata para morar na capital.

 

No Porto...à espreita

O Globo, Karine Tavares, 08/abr

Cariocas já esperam pelos prédios residenciais da região para morar ou investir

Ter qualidade de vida, ficar longe de engarrafamentos e perto do trabalho, dos amigos e de opções culturais e de lazer. É o que o administrador de empresas Rodrigo Câmara espera encontrar na região do Porto do Rio, depois da revitalização. Por isso, mesmo sabendo que os prédios residenciais por ali ainda nem começaram a subir, ele decidiu esperar para comprar seu primeiro apartamento próprio. E nem se importa que isso ainda possa levar três ou quatro anos:

- Com o Rio supervalorizado, não adianta querer as coisas a curto prazo. E, hoje, só dá para comprar apartamento por valor razoável em bairros mais distantes, como Jacarepaguá. Prefiro esperar e ter qualidade de vida do que passar duas horas por dia no trânsito.

Até que isso seja possível, Câmara continuará pagando aluguel. Mas, para se planejar melhor, já trocou a Zona Sul pela Tijuca e, enquanto os lançamentos residenciais do Porto não vêm, segue economizando.

Os primeiros passos para que os prédios residenciais comecem a ser lançados, aliás, já foram dados. Mas a maior parte das construtoras ainda está em negociações. Por seu lado, a Prefeitura do Rio investe na infraestrutura da região: estão sendo feitas obras de drenagem e abertura para os túneis. Na semana passada, também foi anunciada a demolição do Terminal Rodoviário Henrique Otte, que fica numa das áreas edificáveis do projeto.

- O mercado imobiliário fica esperando a infraestrutura para investir. Agora, as obras já estão aí - defende Jorge Arraes, presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto (Cedurp).

A revitalização de áreas degradadas em cidades no exterior, e bem conhecidas por aqui, parece ser um fator fundamental na decisão do carioca de investir na nossa área portuária. Câmara usa Barcelona como exemplo:

- Em Barcelona, há vários bairros legais longe dos pontos turísticos. Acho que o Porto pode trazer algo assim para a cidade.

Já o economista Guilherme Skinner - que não sabe se vai morar no Porto, mas também espera as obras para comprar como investimento - se refere a Buenos Aires:

- Com uma repaginada, o Porto do Rio tem tudo para ficar espetacular. Andei passeando por ali e, pelo que sei do projeto, pode ser parecido com o que existe em Buenos Aires, onde também fui, antes de decidir investir na área - conta Skinner. - Não pretendo comprar para morar, mas é um lugar onde eu moraria.

Além da falta de lançamentos, outro fator que tem dificultado a entrada do mercado imobiliário é a venda das Cepacs - títulos criados pelo governo que permitem a seus donos construir acima do limite da legislação, com a garantia de que o dinheiro empregado na compra das Cepacs será usado em obras de infraestrutura na região. Com valores muito altos (equivalentes aos dos terrenos) elas inibem os investimentos. Mas, garante Arraes, já há vários negócios fechados e quando houver o primeiro leilão das Cepacs - previsto para maio - a procura aumentará.

Segundo Arraes, há hoje 18 projetos em análise na Cedurp. Dois são residenciais. Há ainda outros dois esperando pela licença para iniciar a construção: um edifício de flats - a região é a única da cidade que ainda permite a construção de apart-hotéis -, e o Porto Olímpico, que terá 1.800 unidades residenciais de dois e três quartos, com áreas úteis entre 68 e 75 metros quadrados. Obras e vendas devem começar em outubro, mas, a princípio, apenas para servidores públicos municipais.

- Esse empreendimento servirá de teste de mercado. Tanto que, antes de todas as unidades estarem vendidas, a empresa não poderá lançar qualquer outra - esclarece Arraes.

A obra é importante também para definir os valores da região, ainda uma incógnita para o mercado imobiliário. Há quem diga que mesmo no Porto Olímpico o metro quadrado residencial pode atingir R$ 10 mil. Arraes, contudo, garante que o preço ali será, no máximo, metade disso. Mas, admite, que nos outros casos, é exercício de futurologia:

- Hoje, a média na região é de R$ 6 mil para os residenciais e R$ 8 mil, os comerciais. Mas, daqui para frente, ninguém sabe.

Um dos fatores que podem influenciar nisso é o tipo de empreendimento. Entre os que estão em análise há os que preveem o aproveitamento de prédios e galpões, que seriam retrofitados. Um deles passaria a ter apenas lofts.

- Esses prédios antigos têm lajes muito grandes e potencial enorme para servir a bons residenciais. A expectativa é que 47% dos imóveis sejam residenciais, mas acho que essa taxa pode aumentar - diz Arraes, ressaltando, contudo, que a consolidação da região não deve acontecer tão cedo. - É algo para 10, 15 anos. E é bom que seja assim.

Venda de sobrados e apartamentos antigos agita mercado da região. Preços mais que dobraram em dois anos

Enquanto os novos empreendimentos não começam a ser erguidos, os prédios antigos da região já vêm sendo negociados. Especialmente os sobrados que, tombados pelo patrimônio histórico municipal, não podem ser demolidos. Só a imobiliária Sérgio Castro, que abriu uma filial na região em 2009, já vendeu desde então 127 sobrados. Alguns deles para investidores, outros para futuros moradores. E muitos para pessoas que pretendem instalar algum tipo de comércio no primeiro andar, e residência ou ateliê, no segundo.

- Vendi para alguns gringos. Mas a maioria dos compradores é de brasileiros. E entre eles têm artistas plásticos - explica Claudio Castro, diretor comercial da imobiliária.

Segundo Castro, os preços ali vêm seguindo a lógica do mercado: subindo a cada ano. Em 2009, por exemplo, os sobrados eram vendidos por valores que variavam de R$ 160 mil a R$ 180 mil. Ano passado, as vendas médias foram entre R$ 350 mil e R$ 400 mil. E, este ano, garante Castro, já houve uma venda no valor de R$ 730 mil. Isso por sobrados típicos da região que têm, geralmente, cerca de 400 metros quadrados nos dois pavimentos, com sete metros de frente.

- Aquela zona está efervescendo de pequenos negócios. Tanto que, no ano passado, as vendas ali corresponderam a 7% dos nossos negócios - afirma Castro.

Prova disso é que os apartamentos antigos passam pela mesma valorização. Dos R$ 140 mil que eram vendidos em 2009, já passaram para R$ 300 mil, no ano passado. E com um detalhe: quase não há prédios residenciais por ali.

 

quarta-feira, 4 de abril de 2012

Uma alternativa ao investimento em cimento e tijolo

Clipping Express - Uma alternativa ao investimento em cimento e tijolo

André Rocha

O setor imobiliário apresenta diversas opções de investimento: produtos de renda fixa, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), fundos imobiliários com as mais diversas propostas ou ações negociadas em bolsa. Há companhias dos setores residencial e comercial listadas na BMF&Bovespa. Conheça a tese de investimento de BR Properties (BRPR3), São Carlos (SCAR3) e Cyrela Commercial Properties, CCP (CCPR3), representantes do segmento comercial.

Grande parte das companhias do setor imobiliário listadas na bolsa atua no segmento residencial. Já tratei desse segmento em três posts: "A análise do setor imobiliário e suas particularidades - Partes I, II e III" de 30/08/11, 31/08/11 e 02/09/2011. São ações com maior volatilidade, apresentando beta elevado (veja conceito de beta no post "As ações defensivas do Ibovespa", de 09/08/11). A atividade operacional é fortemente correlacionada a variáveis macroeconômicas como juros e renda disponível.

Já as empresas do segmento comercial apresentam perfil mais conservador. Um dos objetivos dessas companhias é adquirir ou construir imóveis para posterior obtenção de renda via aluguel. Os betas estatísticos são baixos significando que as ações tendem a ter pior desempenho do que o Ibovespa quando a bolsa está em alta, mas superam o índice em mercados baixistas. Os betas de SCAR3 e CCPR3 devem ser analisados com cuidado em decorrência da baixa liquidez dos papéis. Enquanto BRPR3 negocia em torno de R$ 26 milhões ao dia, as outras duas, giram cerca de R$ 1 milhão diários. Os baixos betas explicam o bom desempenho de BRPR3 (2,5%), SCAR3 (4,1%) e CCPR3 (14,2%) vis-à-vis a queda do Ibovespa de 18,1% em 2011.





O segmento apresenta indicadores de desempenhos próprios. Um deles é o NAV ("net asset value"). Ele representa o valor de mercado da carteira de imóveis apurado por consultorias especializadas, deduzindo-se a dívida líquida. Seria o valor justo do portfólio de investimentos da companhia. Quando o valor de mercado da companhia (preço da ação x total de ações) se encontra menor do que o NAV significa que o mercado aplica um desconto em relação ao valor justo do portfólio.

O valor de mercado da BR Properties é próximo ao valor justo da carteira. Por sua vez, os de São Carlos e CCP apresentam descontos em relação aos NAV, de 24% e 28%, respectivamente. Esse resultado reflete também a maior liquidez de BR Properties em relação às suas concorrentes. Por essa métrica, para investidores sem restrições de liquidez, SCAR3 e CCPR3 se apresentam mais atrativas.

Outra métrica usada é o FFO ("funds from operations"). É uma medida simplificada de geração de caixa, adicionando-se ao lucro líquido a depreciação e a amortização e excluindo-se eventos como ganhos na venda de propriedades. Significa a geração de caixa própria que poderá financiar as atividades da companhia. Essa métrica é específica do setor. Para se medir a geração de caixa em companhias de outros setores é mais usual se utilizar o EBITDA (para entender melhor esse indicador veja post "Como ler o múltiplo FV/EBITDA?", de 15/09/11). Ele mede a geração de caixa operacional, não sendo impactado pelas despesas financeiras. Já no segmento de imóveis comerciais, como a atividade é dependente de financiamento, faz mais sentido utilizar a geração de caixa após as despesas financeiras. A margem FFO (FFO sobre receita líquida) em 2011 de São Carlos (47,2%) foi superior à de CCP (36%) e BR Properties (31%), que apresentam um grau de alavancagem maior.

Outro indicador particular do setor é o NOI ("net operating income") que espelha a receita de aluguéis deduzida das despesas relacionadas. Quando dividimos o NOI de 2011 pelo valor de mercado atual das companhias obtemos o "capitalization rate" (ou "cap rate"). Essa taxa pode ser comparada com os juros da economia. BRPR3 e CCPR3 apresentam "cap rate" em torno de 9,5%, enquanto SCAR3, de 12%. Com a queda da Selic, essas ações se tornaram mais atrativas. Logo, não é surpresa as ações apresentarem bom desempenho em 2012.

Para aplicadores mais conservadores e que gostam do investimento em imóveis, é interessante ter essas ações no radar - uma alternativa ao tradicional investimento em tijolo e cimento.

André Rocha é analista certificado pela Apimec e atua há 20 anos como especialista na avaliação de companhias listadas na bolsa

As opiniões contidas neste espaço refletem a visão do analista sobre as companhias, e não a do Valor Econômico. O Valor e o autor não se responsabilizam por prejuízos decorrentes do uso dessas informações (Veja os termos de uso completos em www.valor.com.br/valor-investe/o-estrategista)



Enviado via iPad