Corretora permite comparar juros do crédito imobiliário

DCI - São Paulo/SP - FINANÇAS - 30/06/2011

 

São Paulo - Quem deseja fazer a compra da casa própria por meio de financiamento, pode, agora, pesquisar as taxas de juros cobradas pelos bancos nesta modalidade de crédito em apenas um único site.

 

Isso se dá porque desde ontem a Canal do Crédito - corretora de crédito imobiliário on-line - disponibiliza um serviço que permite aos usuários visualizar simultaneamente as taxas de juros praticadas pelas principais instituições financeiras do País para este tipo de empréstimo.

 

A ferramenta é gratuita e tem como objetivo facilitar a busca de quem quer comprar um imóvel pelas melhores condições na hora de obter o crédito. "No Brasil, é grande a necessidade de informação das pessoas por esse tema. Temos observado mudanças significativas nesse sentido, como a recente exigência do Banco Central para que as instituições financeiras apresentassem o Custo Efetivo Total do financiamento para os seus clientes (.) Fornecer orientação de qualidade e gratuita, via Internet, é uma tendência mundial. Estamos alinhados com essa realidade", diz o CEO da empresa, Marcelo Prata.

 

Criado em 2009, o Canal do Crédito não se limita à ferramenta de comparação de financiamento. A empresa opera como uma ponte entre os bancos e os tomadores de crédito. Dentre os serviços prestados, está a assessoria financeira on-line sobre todas as etapas do financiamento, desde a simulação das prestações, passando pelo acompanhamento da documentação exigida, até a liberação final do crédito pelo banco.

 

 

 

http://www.valoronline.com.br/impresso/legislacao-tributos/106/448611/stj-impede-leilao-em-recuperacao-judicial?utm_source=newsletter&utm_medium=manha_30062011&utm_campaign=informativo

 

Falências: Corte entende que venda de bem pode inviabilizar empresa

STJ impede leilão em recuperação judicial

Zínia Baeta | De São Paulo

30/06/2011

 

Fernando De Luizi: STJ tem adotado uma posição firme em relação à venda de bens de empresas em recuperação

As empresas em recuperação judicial têm conseguido no Judiciário evitar que seus bens sejam leiloados ou comprometidos para o pagamento de dívidas tributárias e até mesmo bancárias. Em casos como esses, que já encontram apoio do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem-se aplicado o que se chama juridicamente de princípio geral de preservação ou função social das empresas. A ideia é evitar a venda ou penhora de bens essenciais à produção ou manutenção da companhia, cuja retirada significaria a quebra do empreendimento.

Essa linha de entendimento evitou, por exemplo, que uma empresa de alimentos de Itaquecetuba, interior de São Paulo, fosse despejada de sua própria sede. O imóvel onde funciona a fábrica foi dado em garantia a uma dívida de R$ 10 milhões com um fundo de investimentos - contrato de alienação fiduciária. A empresa em recuperação judicial não conseguiu quitar o débito na data prevista e o fundo passou a ter direito de propriedade sobre o imóvel. Por esse motivo, o credor pediu ao Judiciário e obteve decisão favorável para a desocupação do local.

No entanto, apesar de as questões previstas em contratos de alienação fiduciária não se submeterem aos efeitos da Lei de Recuperação Judicial (Lei nº 11.101, de 2005), a empresa recorreu ao STJ, que interpretou a questão de modo diverso. Para a Corte, o bem seria indispensável à preservação da atividade econômica da devedora, "sob pena de inviabilizar a empresa e os empregos por ela gerados". A companhia emprega 150 pessoas e gera indiretamente cerca de 400 empregos.

Para os ministros, isso não significa que o imóvel não será entregue ao fundo de investimentos, mas que o juiz da recuperação judicial deverá estabelecer prazos e condições para essa entrega, fixando remuneração pela ocupação do bem. O advogado Fernando De Luizi, da Advocacia De Luizi, representante do Sindicato dos Trabalhadores nas Indústrias de Alimentação de Guarulhos e Região, que também participou do processo, afirma que o STJ tem adotado uma posição firme em relação à constrição de bens de empresas em recuperação judicial e evitado que a retomada das companhias possa ser prejudicada. "A finalidade social das empresas, como a geração de empregos, tem sido considerada", afirma. Segundo o advogado, o mesmo princípio tem evitado que o Fisco - que não participa dos planos de recuperação judicial - consiga penhorar bens para o pagamento de débitos tributários.

No ano passado, por exemplo, o STJ determinou a devolução de duas máquinas à Borcol Indústria de Borracha, fabricante de tapetes, instalada em Sorocaba, interior de São Paulo. Os equipamentos foram leiloados em um processo de execução fiscal promovido pela Fazenda Nacional contra a empresa e chegaram a ser arrematados. A ação de cobrança foi apresentada pelo menos dois anos antes de a empresa entrar em recuperação. Como a Lei de Falências não determina a suspensão desse tipo de execução, ela continuou a correr paralelamente ao processo de recuperação.

A juíza do processo de recuperação determinou a suspensão da execução, mas o juiz federal responsável pela ação de cobrança do Fisco não aceitou o pedido. Por isso, a questão foi parar no STJ num conflito de competência entre os magistrados, pois ambos entendiam que poderiam decidir a questão. A Corte superior suspendeu os leilões por considerar mais importante naquele momento a manutenção dos empregos e a finalidade social da companhia do que os créditos fiscais. "Não é justo tirar um bem essencial de uma empresa em dificuldade. Se ela quebrar, perderá a sociedade com o desemprego e o próprio Fisco, que deixará de arrecadar tributos", afirma o especialista em recuperação judicial Júlio Mandel, do Mandel Advocacia.

Já em uma decisão recente, o STJ suspendeu a penhora de dinheiro na conta bancária da Lotáxi Transportes Urbanos, de Brasília. O advogado que representou a empresa no processo, Marcus Vinícius de Almeida Ramos, do escritório Almeida Ramos Advogados, afirma que sua cliente está em recuperação judicial e, no entanto, sofreu penhora de recursos financeiros para o pagamento de débito com o Fisco federal. Segundo ele, esse tipo de decisão quebra o plano de recuperação judicial, elaborado a partir de um planejamento de pagamento dos credores. "Essas decisões atacam o patrimônio da empresa e podem inviabilizar o plano", afirma Ramos.

Nesse caso, além da função social da empresa, o STJ considerou que apesar da Lei de Falências ser de 2005, até hoje não foi aprovado pelo Congresso, como previsto na própria norma, um parcelamento especial para as empresas em recuperação judicial, destinado a quitar débitos com os fiscos estaduais, municipais e federal.

Caixa não responde por dívidas de construtora

A Caixa Seguros conseguiu ontem mais uma decisão favorável no Tribunal Superior do Trabalho (TST) afastando sua responsabilidade subsidiária por débitos trabalhistas de uma construtora, contratada para concluir obras inacabadas em contratos de financiamento habitacional. A decisão foi tomada por unanimidade pela 4ª Turma, e se soma a duas outras no mesmo sentido, da 7ª e da 8ª turmas...

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Fonte: AASP e Jornal Valor Econômico

 

 

Pessoa física pode adquirir cotas de fundo imobiliário

Valor

29.06.2011

 

Os consumidores que passeiam por um shopping geralmente se deslocam até lá para comprar algum bem - seja um livro, seja um simples café. Não pensam, necessariamente, em adquirir um naco do empreendimento e mandar embrulhar para presente. Afinal, os riscos são menores do que os do mercado de capitais.

E como se compra um pedacinho de um shopping center? O negócio se dá por meio de um fundo imobiliário, constituído sob medida e com o objetivo de levantar recursos para injetar em um empreendimento. Para o investidor, há ainda o benefício da isenção de imposto de renda para pessoas físicas.

Amplamente difundo nos Estados Unidos, o mercado de fundos imobiliários ainda é recente no Brasil: foi criado em 1993 e regulamentado, no ano seguinte, pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Hoje, somam pouco mais de 50 fundos listados em bolsa, com mais de R$ 2 bilhões aplicados em negócios imobiliários distintos. No ramo de shopping centers, porém, ainda atuam timidamente. Mas com avanço.

 

O precursor, no Brasil, foi o Fundo de Investimento Imobiliário Shopping Pátio Higienópolis, lançado em dezembro de 1999, um mês após a inauguração do empreendimento. Nasceu para participar com 25% do capital do shopping Pátio Higienópolis, que na época pertencia ao grupo Victor Malzoni. Hoje, o negócio é administrado pelo grupo Brookfield. Além da gestão, o grupo detém, por meio de outras de suas empresas, participação no capital acionário do shopping - algo superior a 20% tanto no formato inicial, quanto na expansão.

Encravado no miolo chique de Higienópolis, na capital paulista, o Pátio Higienópolis surgiu como um empreendimento sofisticado e em linha com o alto padrão de consumo e de frequência do bairro. A idéia de criar o fundo surgiu, justamente, para levantar recursos para reinvestir no negócio - com melhorias e expansão. Na primeira captação, em 1999, o fundo amealhou R$ 40 milhões (foram quatro emissões conjuntas). O fundo detém 25% do empreendimento.

"Um dado curioso é que esses cotistas são pessoas que moram ou frequentam o bairro", diz Luiz Costa, analista de investimentos imobiliários da Rio Bravo, gestora do fundo. "Foi uma operação inovadora, porque na época o mercado de capitais não estava aquecido e a criação de um fundo mostrou-se como uma ótima oportunidade de captação de recursos para aplicar no próprio empreendimento", recorda o também analista da Rio Bravo, Augusto Martins. A cota inicial do fundo, quando foi constituído, era R$ 100,00. E hoje está sendo negociada a R$ 450,00. "O fundo acumula uma rentabilidade de mais de 25% nos últimos 12 meses", acrescenta Costa.

 

Depois da emissão inicial, o Fundo de Investimento Imobiliário Shopping Pátio Higienópolis passou por mais duas, com o objetivo de dar continuidade ao processo de expansão, sempre mantendo sua participação de 25% do Shopping Pátio Higienópolis. Uma delas foi em 2007, quando captou R$ 24, 5 milhões. E a outra em 2009, que levantou mais R$ 12 milhões. Hoje somam em torno de 650 investidores. Os recursos alocados na expansão do shopping, inaugurado no ano passado, com acréscimo de mais de 10 mil m² de ABL, 60 lojas e restaurantes e aproximadamente 400 novas vagas de estacionamento. Listado em bolsa, o fundo Pátio Higienópolis tem um valor de mercado estimado em R$ 250 milhões. (C.M.)

 

 

Comprador imitido na posse responde pelas despesas de condomínio

 

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a vendedora de uma sala comercial em um edifício não possui legitimidade para responder pelas despesas condominiais, uma vez que o comprador já usufruía do imóvel. Por conta da decisão, o processo foi extinto sem julgamento do mérito com base no artigo 267 do Código de Processo Civil...

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Crédito para imóveis no Banco do Brasil é recorde

O Estado de S. Paulo - São Paulo/SP - NOTÍCIAS - 28/06/2011

 

Altamiro Silva Junior - O Estado de S.Paulo

 

Saldo da carteira de financiamentos imobiliários da instituição atingiu R$ 5 bilhões em maio e mais que dobrou em relação ao mesmo mês de 2010

 

O crédito imobiliário não para de crescer no Banco do Brasil. A carteira do segmento acaba de atingir a marca de R$ 5 bilhões, segundo dados divulgados pelo banco ontem. O crescimento foi de 114% na comparação com o saldo de maio do ano passado.

 

O Banco do Brasil também registrou em maio o maior volume contratado para um único mês em toda a série histórica da sua carteira de crédito imobiliário, iniciada há três anos. "O ritmo continua forte e deve se manter assim", disse à Agência Estado o vice-presidente de negócios de varejo do Banco do Brasil, Paulo Rogério Caffarelli.

 

Em maio, o Banco do Brasil fechou 2 mil operações com pessoas físicas, com desembolso de R$ 289 milhões. Esse volume supera com folga o recorde anterior, de dezembro de 2010, quando foram desembolsados R$ 261 milhões.

 

A meta do banco para o segmento em 2011 não foi alterada, apesar do crescimento acima de 100% das operações.

 

Segundo o executivo, a projeção continua sendo dobrar a carteira do segmento, fechando dezembro em R$ 7 bilhões. "Talvez feche um pouco acima desse valor, mas a meta está mantida", disse Caffarelli.

 

Da carteira total do banco público, 82% das operações são de crédito para pessoas físicas e o restante para pessoa jurídica. Segundo Caffarelli, o banco vem reforçando sua atuação neste último segmento e já fechou acordos de financiamento com as 16 maiores construtoras e incorporadoras brasileiras.

 

Na comparação com maio do ano passado, a carteira de pessoa jurídica cresceu 266%, fechando o mês em R$ 854 milhões. A tendência, de acordo com o executivo, é que nos próximos anos, a participação da pessoa jurídica chegue a 50% da carteira, como ocorre nos bancos que operam com crédito imobiliário há mais tempo.

 

O Banco do Brasil ocupa o quinto lugar no ranking dos bancos que operam no mercado imobiliário. O ranking é liderado pela Caixa Econômica Federal, seguida por Itaú, Santander e Bradesco. Segundo Caffarelli, a meta do BB é até o final do ano que vem estar entre os três maiores do setor. O banco tem de R$ 5 bilhões para emprestar.

 

Minha Casa. Caffarelli avalia que a segunda fase do projeto Minha Casa, Minha Vida vai contribuir para manter o mercado imobiliário aquecido. O Banco do Brasil vai ampliar sua participação no programa do governo federal. A partir de janeiro de 2012, vai atender os mutuários com renda menor que R$ 1,6 mil. O banco já atuava no programa com a oferta de crédito com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para o público com renda entre R$ 1,6 mil e R$ 5 mil.

 

 

 

Petrobras quer fazer captações em euros

DCI - São Paulo/SP - FINANÇAS - 28/06/2011

 

São Paulo - O diretor Financeiro da Petrobras, Almir Barbassa, afirmou ontem que a companhia estuda fazer, ainda este ano, uma captação no exterior em euros, ou em outras moedas, como a libra esterlina. "Em dólar, já fizemos uma captação em janeiro. Não voltaremos ao mercado nesta moeda", acrescentou o executivo, depois de participar de evento em São Paulo.

 

Apesar dos estudos, o executivo afirmou que a companhia não tem pressa de captar recursos no mercado, dada sua situação financeira confortável. "Não temos uma meta para o ano e sim até 2014, que hoje é de US$ 47 bilhões", disse. De acordo com Barbassa, cerca de US$ 29 bilhões se referem à necessidade de captação de recursos para amortizar dívidas e aproximadamente US$ 17 bilhões será dinheiro novo para investimentos.

 

Este ano, a companhia já captou US$ 9 bilhões, sendo US$ 6 bilhões em operações na moeda americana. Além das captações no exterior, o executivo contou que a empresa trabalha com outras fontes de financiamento, como banco de fomento, agência de crédito à exportação e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs), para construção de novos edifícios.

 

Sobre o novo plano de negócios 2011-2015, Barbassa comentou que a revisão dos investimentos ainda não foi concluída. Neste contexto, evitou estabelecer prazos para a conclusão deste trabalho.

 

 

Wealth do BTG quer ampliar atuação no mercado externo

Angelo Pavini | De São Paulo

Depois de recomprar o banco do suíço UBS, a área de gestão de fortunas, ou "wealth management", do BTG Pactual se prepara agora para ampliar suas operações no mercado internacional. Com escritórios em Belo Horizonte, Porto Alegre e Rio, a área conta com 90 pessoas, das quais 40 consultores e 25 gestores de recursos, e pode ser considerada uma das maiores do setor no país, com R$ 34 bilhões sob gestão. O valor representa um crescimento de R$ 20 bilhões em relação aos R$ 14 bilhões de 2009, quando o negócio com o banco suíço foi desfeito, lembra Renato Cohn, que coordena a área ao lado de Rogério Pessoa Albuquerque.

O duplo comando é uma das peculiaridades do "wealth" do BTG. Os dois começaram a trabalhar juntos em 1999, no então Pactual, e passaram juntos pela venda do banco e sua recompra pelos sócios brasileiros. Agora, com uma base sólida no país, a dupla quer ampliar os negócios no exterior. "Temos interesse grande na expansão no Chile, América Central, Estados Unidos e Europa, onde estamos presentes", diz Pessoa. Ele quer agora aproveitar o fato de "o Brasil estar na moda" lá fora, o que aumenta as consultas de estrangeiros sobre como e onde investir aqui.

Um passo importante será a expansão das atividades da corretora do BTG em Nova York. Hoje ela só pode operar com clientes institucionais, ou seja, fundações e fundos de investimento. "Pedimos licença para atender também pessoas físicas nos Estados Unidos", afirma Pessoa. Até o fim do ano, o banco poderá custodiar ativos nos EUA, facilitando a atuação com pessoas físicas. O BTG já tem uma equipe de "private banking" em Nova York para atender os clientes tanto dos EUA quanto da América Latina. "O passo seguinte será a Europa", afirma Cohn.

Um diferencial que o BTG pretende oferecer é o coinvestimento, em que o estrangeiro participará dos mesmos projetos nos quais os sócios do banco estão aplicando. "É uma forma de alinhar os interesses do banco e dos clientes", diz Albuquerque.

A ideia é também trabalhar a imagem de especialista em Brasil nos escritórios de Nova York, Los Angeles, Hong Kong e Londres, dizem os executivos. O alvo são clientes de altíssima renda ("ultra-high-networth") americanos, europeus e emergentes. Em geral, são investidores com mais de US$ 20 milhões para aplicar.

O interesse dos estrangeiros está em ações e no setor real da economia, como empresas de capital ainda fechado. Uma das vantagens do BTG é que o banco se tornou uma franquia global de gestão de recursos conhecida em importantes centros financeiros. "Temos um fundo hedge, o Global Emerging Markets and Macro, criado em 2009, e que já investe em vários países, com sete estratégias, como moedas, títulos e ações", afirma Pessoa. O fundo tem hoje U$ 2,3 bilhões.

A carteira recebe aplicações de um multimercado local para investidores brasileiros superqualificados (com mais de R$ 1 milhão) e que tem hoje um patrimônio de R$ 1,4 bilhão. "A gestão lá fora não é brasileira, usamos as equipes dos escritórios internacionais, que são especialistas nos mercados locais, para cuidar dos ativos", diz Pessoa.

Logo depois da crise de 2008, por exemplo, a equipe dos EUA aproveitou o baixíssimo preço das hipotecas para criar um fundo para comprar esses papéis na bacia das almas, conseguindo um excelente retorno, lembra o executivo.

Cohn admite que o IOF sobre aplicações de estrangeiros reduziu o fluxo de recursos para o país. "Hoje, só aplicações de três ou quatro anos valem a pena em renda fixa, mas nesse prazo o risco cresce muito, principalmente com a moeda brasileira tão valorizada", afirma. "Mas ainda vemos interesse estrangeiro pelo setor imobiliário e em empresas", diz.

No mercado local, o BTG Wealth vê grande interesse dos brasileiros por papéis de renda fixa isentos de imposto em seu rendimento, caso dos títulos ligados ao mercado imobiliário ou agropecuário. "Vemos muitos trocando CDBs por Letras de Crédito Agrícola (LCAs) ou por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e alongando os prazos", explica Cohn.

Ao mesmo tempo, há uma saída dos fundos multimercados. "Com uma LCA rendendo 105% a 107% do CDI, os fundos multimercados precisam render 120%, 130% do CDI, senão não chamam a atenção", diz o executivo. "No longo prazo, os multimercados fazem diferença em termos de rentabilidade, mas o investidor só olha o curto prazo, e o desempenho dos gestores não foi bom recentemente.

A gestora está também sugerindo aumento nas aplicações em ações, aproveitando a queda do mercado. "No começo do ano, a economia americana estava mais aquecida e isso levou os estrangeiros para a bolsa de lá, deixando o Brasil, mas agora a situação mudou", diz Pessoa. As empresas brasileiras estão com bons lucros e seus papéis podem se recuperar no longo prazo, afirma. Outra opção são as notas estruturadas, em que o investidor recebe apenas uma parte do ganho da bolsa, mas tem a proteção do capital investido.

O banco criou também uma área de "family office", para atendimento mais amplo das famílias mais ricas, em outubro, que já conta com R$ 750 milhões de oito famílias. Cohn e Pessoa contam com a estrutura do BTG para oferecer mais serviços para os endinheirados. "Temos capacidade para ajudar clientes que queiram vender a empresa, abrir o capital ou fazer um planejamento patrimonial, além de uma assessoria financeira com a experiência de sócios do nível dos ex-Banco Central Pérsio Arida e Eduardo Loyo", afirma Pessoa. A área de fortunas do BTG tem como foco clientes a partir de R$ 3 milhões. "Mas nosso perfil médio é mais acima de R$ 20 milhões."

O desafio de garantir moradia para todos

Estado de São Paulo - 22/06/2011

Romeu Chap Chap - O Estado de S.Paulo

O anúncio da segunda fase do programa governamental Minha Casa, Minha Vida traz importantes avanços. De acordo com as primeiras notícias, que serão confirmadas na edição da lei, foi feito o necessário ajuste no valor máximo dos imóveis nos grandes centros urbanos, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília (de R$ 130 mil para R$ 170 mil). Além disso, a faixa de renda foi corrigida, permitindo beneficiar famílias com rendimentos de até R$ 5 mil.

Com recursos da ordem de R$ 125,7 bilhões até 2014, oriundos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e do Orçamento-Geral da União e suficientes para mais de 2 milhões de moradias, o programa vai privilegiar a baixa renda - 60% do total será destinado àqueles com salário mensal de R$ 1,6 mil.

O Minha Casa, Minha Vida se consolida como o maior e mais consistente programa de habitação de interesse social dos últimos tempos e merece ser adotado como uma verdadeira política nacional (apartidária). Mas é preciso que todos os brasileiros possam ter acesso à moradia. E, nesse aspecto, temos um segmento da população, entre a baixa e a alta rendas, que precisa ser considerado. Hoje, essa faixa é atendida pelos agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com recursos da caderneta de poupança.

Esses financiamentos reapareceram após quase duas décadas de minguadas operações. Entre 1986 (quando inexplicavelmente foi extinto o Banco Nacional da Habitação - BNH) e 2004 (ano da instituição do novo marco regulatório do crédito imobiliário), os empréstimos foram inexpressivos. Aliás, em 2004 foram financiados em âmbito nacional apenas R$ 3 bilhões.

Com a segurança proporcionada pelo marco regulatório a financiadores, compradores e empreendedores, o volume de empréstimos do SBPE somou R$ 52 bilhões em 2010, e deve chegar a R$ 85 bilhões este ano.

A demanda é sólida. A classe média, que já corresponde à metade da população brasileira, assumiu seu devido lugar no mercado imobiliário e passou a ser alvo preferencial das empresas do setor. Mas esse cenário não permanecerá confortável indefinidamente. Cedo ou tarde a caderneta de poupança será insuficiente para financiar todos, o que obriga a estudar desde já novas fontes de recursos, tarefa à qual já se dedicam entidades como o Secovi-SP e a Abecip (que representa os agentes financeiros).

Importante lembrar que a ferramenta já existe. Trata-se do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que foi criado em 1997, mas necessita de algumas condições para se tornar operacional.

Uma delas é a padronização dos contratos para facilitar a análise dos ativos em carteira de incorporadoras e agentes financeiros. O setor trabalha para equacionar essa questão e é esperada uma solução para breve.

Porém, há outro aspecto fundamental e que independe do setor: a taxa de juros. O Brasil tem a maior taxa real de juros do mundo (6,8%), utilizada como ferramenta de política econômica.

Não se nega a necessidade dessa medida. Pior do que taxas de juro elevadas é o aumento da inflação. Esse é um mal que ninguém deseja ver ressuscitado. Ele acaba com qualquer chance da previsibilidade indispensável para a compra do imóvel, pois a pessoa precisa confiar que continuará empregada e que poderá pagar as prestações.

Todavia, é necessário que as medidas macroeconômicas não se limitem aos juros. Afinal, enquanto as taxas permanecerem elevadas, será impossível colocar em prática instrumentos do SFI, como a securitização dos ativos imobiliários.

O País precisa de um modelo que permita ao SFI complementar o tradicional Sistema Financeiro da Habitação. Mais que novos proprietários de moradias, essa conjugação repercute no desempenho da economia nacional, permitindo que se confirme a previsão otimista de que o Brasil só será superado pela China em ritmo de crescimento nos próximos anos.

PRESIDENTE DO CONSELHO CONSULTIVO DO SECOVI-SP E DA ROMEU CHAP CHAP DESENVOLVIMENTO E CONSULTORIA 
IMOBILIÁRIA. E-MAIL: ROMEUCHAPCHAP@SECOVI.COM.BR 



Mesmo com estoque de R$ 30 bi, mercado de CRIs é incipiente no Brasil

Filipe Pacheco | Valor

 

21/06/2011 13:05

 

SÃO PAULO – Ainda que os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) estejam sob o holofote entre os novos instrumentos para financiar o mercado imobiliário, o volume movimentado por este tipo de ativo ainda é incipiente, de acordo com o Marcelo Michaluá, diretor da RB Capital.

Os CRIs são uma forma típica de securitização, em que os créditos originados pelos bancos são empacotados, saem do balanço da instituição que originou a operação e cuja remuneração é atrelada ao conjunto dos financiamentos imobiliários que compõem a sua emissão. Hoje, representam cerca de 14% do crédito imobiliário total concedido no país, que soma pouco mais de R$ 200 bilhões no total, segundo dados do Banco Central (BC). Desse volume, cerca de 70% vem de recursos governamentais e do direcionamento obrigatório da poupança — os bancos são obrigados a aplicar 65% dos depósitos da caderneta no crédito imobiliário e à habitação

 

“O mercado de securitização imobiliária  (CRI) passou de R$ 30 bilhões em estoque recentemente, mas ainda é incipiente em volume total e em oferta de produtos”, disse Michaluá ao participar do encontro Café da Manhã com o Valor, que discutiu o tema “Soluções Alternativas de Financiamento para projetos imobiliários” nesta manhã, em São Paulo.  “Ainda assim, o potencial de crescimento é muito grande, com perspectiva de crescimento na casa das centenas de bilhões de reais para os próximos anos.”

Segundo as estimativas mais recentes do Banco Central (BC), o volume de crédito imobiliário total representa 5% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, sendo que essa proporção nos Estados Unidos chega próximo a um terço do conjunto das riquezas nacionais. “O mercado imobiliário precisa de alternativas como os CRI”, disse Michaluá.

Lançado o Programa Minha Casa, Minha Vida 2

A presidenta Dilma Rousseff lançou hoje a segunda etapa do programa que vem realizando o sonho de milhões de brasileiros: o Minha Casa, Minha Vida. A meta é a construção de dois milhões de moradias, com investimentos de R$ 125,7 bilhões até 2014. Na primeira etapa, o programa permitiu a contratação de 1 milhão de moradias a partir de 2009.

No evento de lançamento, Dilma disse que a meta poderá ser ampliada em 600 mil moradias no próximo ano. Os financiamentos serão feitos pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco do Brasil.

“Uma meta que se atinge deixa de ter validade porque se provou que se conseguiu a meta. Agora temos que buscar uma meta ainda maior. Eu quero aqui lançar um desafio. É fato que vamos fazer esses dois milhões [de moradias]”, disse a presidenta durante a cerimônia. “Se daqui a um ano estivermos em um ritmo adequado, mostrando nossa capacidade de fazer mais, vamos ampliar os recursos e nós vamos fazer mais 600 casas.”

População rural

A nova fase do Minha Casa, Minha Vida prevê, ainda, a ampliação das faixas de renda familiar urbana e rural e prioriza as famílias de menor renda: 1,2 milhão de casas (60%) destinadas a famílias que ganham até R$ 1.600 por mês.

Outra novidade do programa visa beneficiar as mulheres chefes de família com renda até R$ 1.600 por mês: agora elas poderão assinar contratos independentemente do estado civil. Haverá também uma parceria maior com as prefeituras, que receberão recursos para o desenvolvimento do trabalho social junto às famílias beneficiadas.

Eletrodomésticos

Dilma também disse que o governo vai estudar uma forma de financiamento especial para os chamados produtos da linha branca, eletrodomésticos, geladeiras, fogões, televisões e outros.

“De fato esse programa enseja uma demanda sobre a linha branca. As pessoas, quando mudam para uma casa nova, querem, muitas vezes, melhorar, comprar uma geladeira, trocar a sua cama, enfim. Vamos primeiro ver o nosso desafio de mais 600 mil unidades. Vamos cumpri-lo. Depois, vamos olhar se podemos também já agregar uma linha de financiamento para a linha branca”, disse Dilma.

Veja os benefícios:

- Aumento no número de moradias: mais 2 milhões de moradias para a população.

- Maior volume de investimentos: R$ 125,7 bilhões de 2011 a 2014.

- Ampliação das faixas de renda: de R$ 1.395 a R$ 5.000 mensais no meio urbano e de R$ 10.000 a R$ 60.000 anuais no meio rural.

- Prioridade às famílias de baixa renda: 60% das moradias serão destinadas às pessoas com renda até R$ 1.600 mensais.

- Aperfeiçoamento das regras: maior controle do programa, inclusão da modalidade reforma na habitação rural para baixa renda, maior proteção à mulher chefe de família, maior parceria com o poder público local no trabalho social.

- Moradias ainda melhores: ampliação da área construída para melhoria da acessibilidade, portas e janelas maiores, azulejos em todas as paredes da cozinha e banheiro, piso cerâmico em todos os cômodos, aquecimento solar nas casas.

 

 

 

 

Previ-Rio vai levar a leilão 28 mil m²

Valor | Paola Moura

20.06.2011

 

Ariane, presidente do fundo, ainda não definiu a forma de venda: "A Rio Negócios (agência de promoção de investimentos do Rio) está desenhando o modelo"

Terrenos valendo mais do que o dobro do que valiam há cinco anos e um mercado imobiliário superaquecido onde prédios comerciais são vendidos no máximo em dois meses, o ambiente parece ser o ideal para colocar à venda novas áreas. Por isso, a Previ-Rio, instituição que administra o fundo de pensão dos servidores de Prefeitura do Rio, decidiu vender cerca de 28 mil metros quadrados, divididos em oito terrenos, que ficam no entorno do prédio onde está localizada a Prefeitura, na Cidade Nova. O potencial de edificação da área é de 270 mil metros quadrados. "Hoje a cidade vive um momento ímpar com grande interesse de investimentos comerciais e residenciais", analisa a presidente do instituto, Ariane Di Iorio.

O Previ-Rio espera arrecadar com a venda cerca de R$ 600 milhões. A estimativa é de que o metro quadrado saia por R$ 8 mil para escritórios e chegue a R$ 11 mil para lojas. "Estamos num ponto privilegiado da cidade, a dez minutos do centro, na saída do Túnel Rebouças, próximo à Linha Vermelha e à Ponte Rio-Niterói, além de duas estações do metrô na porta", explica a Ariane. Só para ter uma ideia, no centro da cidade, o preço do metro quadrado pode chegar a R$ 14 mil, é o caso do valor cobrado no RB1, edifício que fica na Avenida Rio Branco número 1, na Praça Mauá.

A presidente do instituto explica que a modelagem ainda está sendo feita. "A Rio Negócios (agência de promoção de investimentos do Rio) está desenhando o modelo", conta. Segundo ela, ainda não foi decidido se o instituto terá participação nos empreendimentos ou se venderá totalmente as áreas.

No mercado imobiliário, a notícia dos novos terrenos foi bem recebida. Luis Henrique Rimes, diretor de Negócios Nacional da João Fortes acredita que o preço sugerido pelo fundo torna o negócio viável e que deve haver uma demanda pelos terrenos. "No entanto, não acredito em grandes valorizações para a área", afirma o diretor da construtora. Isso porque a licitação deve ocorrer junto com o início da oferta dos terrenos do Porto Maravilha, área mais próxima do centro da cidade.

Já Mario Amorim, diretor da Basimóvel, imobiliária que pertence ao grupo Brasil Brokers, além de acreditar na viabilidade do negócio, diz que a chegada de novos terrenos nessa proporção é salutar para o mercado. "Ela causará um equilíbrio de preços. Evitará a especulação no mercado", acredita. "O potencial para imóveis comerciais naquela região é muito grande e uma opção ao centro, porque tem bons acessos e o metrô na porta", conclui.

Ariane aposta que os terrenos do Previ-Rio podem ter uma atratividade maior, já que estão livres, com infraestrutura pronta e capacidade para receber alta tecnologia. "No Porto é preciso reformar os prédios e ampliar a capacidade tecnológica".

Os executivos concordam que este é um bom momento para o Previ-Rio vender os seus terrenos. "Esta é a hora para a Prefeitura vender, quando o mercado está aquecido", diz Marcelo Latini, sócio da Latini Bertoletti, empresa especializada no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Latini também acredita na viabilidade de empreendimentos residenciais na região, já que a área está bem próxima da Tijuca, que, atualmente, está sendo valorizada em função da instalação de Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs). A própria Cidade Nova também foi beneficiada em função da instalação de uma UPP no morro do São Carlos, localizado em frente ao bairro.

Desde os anos 80, diversas administrações do Rio tentaram revitalizar a Cidade Nova. O primeiro passo foi a transferência da Prefeitura do Palácio da Cidade, em Botafogo, para o bairro encravado entre o Morro do São Carlos e a Avenida Presidente Vargas.

Nos anos 90, nova tentativa com a criação do projeto Teleporto e a construção do Edifício Centro Empresarial Cidade Nova, conhecido também como Teleporto, além de um anexo à Prefeitura. Durante esses anos, as casas e prédios que ficavam no entorno foram sendo desapropriados pelas sucessivas administrações para reurbanização da área, incluindo a Vila Mimosa, famosa zona de prostituição que ficava onde hoje está o Centro de Convenções SulAmérica. Além do Centro, a área recebeu, em 2007, um prédio novo da BR Distribuidora.

A maior parte dos terrenos que serão leiloados foi repassada pela Prefeitura ao Previ-Rio em 1997. O instituto fez um empréstimo ao município e recebeu como garantia os Carioquinhas, (títulos públicos da cidade). Com o escândalo dos títulos e para quitar a dívida, a Prefeitura repassou os terrenos.

O Previ-Rio tem em carteira R$ 2,334 bilhões, dos quais R$ 1,2156 bilhão em imóveis. Parte desse dinheiro é utilizado para financiar a casa própria dos servidores. Já o fundo que ele administra para pagar as aposentadorias e pensões, o Funprevi, tem em carteira R$ 1,506 bilhão. O dinheiro arrecadado com a venda dos terrenos será repassado ao instituto e não ao fundo.

 

 

Aliansce vende terreno no Rio por R$ 69 milhões

Valor | Eduardo Laguna

20.06.2011

 

SÃO PAULO – A administradora de shopping centers Aliansce anunciou hoje a venda de um terreno de 18,25 mil metros quadrados na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, por R$ 69 milhões.

O montante é 37,9% superior ao valor de aquisição do imóvel – R$ 50,05 milhões - em novembro do ano passado, quando a ideia era usar o espaço para ampliar a área de locação do shopping Via Parque, localizado próximo ao terreno.

No entanto, a empresa decidiu fazer essa expansão com a construção de lojas no subsolo, após entendimento de que a legislação edilícia da Barra da Tijuca permitiria obras do tipo.

A Aliansce diz em comunicado que foi procurada por diversas empresas interessadas em adquirir o terreno por valores “bem superiores” ao que havia sido pago.

Do valor fechado, R$ 5 milhões serão acertados no ato da escritura de promessa de venda. Outros R$ 29,5 milhões serão pagos em até cinco dias após o registro do título de propriedade e R$ 33,5 milhões estão previstos para o dia 5 de dezembro, com o valor corrigido pelo IPCA.

A parcela remanescente - de R$ 1 milhão - será paga apenas em 2013, no dia 5 de janeiro.

Segundo a Aliansce, o Via Parque passa por uma expansão que agregará 4,72 mil metros quadrados de área bruta locável neste ano, com mais 3,16 mil metros quadrados previstos para o ano que vem.

 

 

Para o boom não virar bolha

O Globo - Rio de Janeiro/RJ - PRIMEIRO CADERNO - 20/06/2011 - 03:06:21

 

MAURO SÉRGIO OLIVEIRA

 

A ideia corrente é que financiar imóvel no Brasil tem risco baixo. A rápida retomada da construção civil nos últimos dois anos mostra grande solidez, reforçando a crença num mercado imobiliário à prova de inadimplência. Isso está longe de ser uma verdade absoluta. Os financiamentos de longo prazo com prestações indexadas pelo Índice Geral de Preços ao Mercado (IGPM) podem ser o gatilho de estouro da bolha, ao se tornarem impagáveis, caso a inflação se acelere. Os preços dos imóveis podem cair, aumentando o risco de descasamento entre o custo do financiamento e o valor de mercado do imóvel.

 

O brasileiro tem como cultura não devolver o imóvel financiado, tradição gerada pela carência crônica de moradias, mas essa atitude pode mudar se o saldo devedor ficar muito maior que o valor de mercado dos imóveis. Isso não aconteceu ainda pela alta expressiva de preços dos últimos anos, provocada pela recuperação da economia e, no caso específico do Rio, também pela formidável agenda de eventos prevista. Mas já houve casos de empreendimentos com sérios problemas na relação preço/financiamento na Barra da Tijuca — como verificado na Vila do Pan.

 

O risco de inadimplência em cadeia é baixo, porque os preços subiram recentemente e ainda temos demanda reprimida. Entretanto, uma crise no mercado de trabalho, num cenário de recessão, pode levar à necessidade de revenda em um mercado menos receptivo, gerando queda de preços e agravamento da inadimplência.

 

O ambiente regulatório é outro fator que torna pouco provável a repetição da crise dos subprimes no Brasil. Nossa legislação é bem rígida, sendo muito mais difícil uma alavancagem como a ocorrida no mercado americano, onde os fundos foram financiados pelos bancos para comprar mais e mais subprimes. Aqui o Fundo não pode alavancar-se contraindo dívidas, e a maioria dos investidores trabalha com recursos próprios. A escassez de imóveis, por sua vez, ainda cria resistência a uma queda de preços, dando tempo para adaptação do mercado, em caso de instabilidade macroeconômica.

 

Em contrapartida, o aumento nos prazos de financiamento com pequenas parcelas de pagamento durante a obra, com juros altos, conjugado com os preços elevados dos imóveis, pode nos levar a cenários de imóveis impagáveis, precipitando uma crise de inadimplência. Um imóvel de R$100 mil financiado em 15 anos a 1% ao mês vai custar R$216 mil; em 30 anos, R$370 mil, fora correção monetária.

 

É comum ouvir que imóvel só tende a subir de preço. Isso foi verdade durante a inflação descontrolada e, por outras razões, na retomada do crescimento brasileiro em geral e do Rio em particular. Daqui por diante, a tendência é outra. A subida de preços e o crédito farto vão acelerar as construções e, consequentemente, a oferta de imóveis. É a lei do mercado: com o aumento da oferta, os preços terão que parar de crescer. Nessa hora, com os contratos regulados por índices de inflação ou taxas de juros em bases mais amplas, poderá haver um perigoso descasamento entre o valor real dos imóveis financiados e o saldo devedor, tornando até as retomadas insuficientes para cobrir os empréstimos. É aí que mora o perigo.

 

É possível e necessário, contudo, avançar mais no controle de riscos, apesar de estarmos avançados no que diz respeito às leis e demais dispositivos reguladores. Os limites do crédito imobiliário poderiam ter um maior controle, a exemplo do que é feito no mercado de financiamento de automóveis e no crédito pessoal. Afinal o imóvel é, quase sempre, a maior dívida da família, e a expansão desordenada do crédito imobiliário foi o gerador da crise dos subprimes, em que os maiores prejudicados foram os compradores.

 

MAURO SÉRGIO OLIVEIRA é economista.

 

Crédito e "Minha Casa, Minha Vida" alavancam segmento residencial

DCI - São Paulo/SP - SERVIÇOS - 20/06/2011

 

São Paulo O crédito imobiliário e os programas de moradia popular impulsionaram as obras residenciais em 2009, segundo a Pesquisa Anual da Indústria da Construção (PAIC), divulgada na última sexta-feira pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). - De acordo com o balanço, houve um aumento da participação da construção de edifícios na receita bruta do setor, para 39,5%, embora as obras de infraestrutura, impulsionadas sobretudo pelo Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), tenham correspondido a quase metade do montante total (47%). O lançamento do programa "Minha Casa, Minha Vida" e o aumento da concessão de crédito foram os principais responsáveis pelo aumento das obras residenciais.

 

"O crédito imobiliário já vinha crescendo desde o início dos anos 2000. Embora tenha desacelerado um pouco, em 2009 continuou crescendo", explicou Fernando Abritta, responsável pela pesquisa.

 

As obras residenciais consumiram R$ 28,561 bilhões, ou 17,1% do total de obras e serviços conduzidos por empresas com 30 ou mais pessoas ocupadas. O avanço foi de 2,4% em relação à participação verificada em 2008. As edificações industriais, comerciais e não residenciais aumentaram menos sua participação, para 18,4%, mas consumiram um montante significativo, de R$ 30,718 bilhões.

 

Já as obras de infraestrutura consumiram R$ 83,111 bilhões, o correspondente a uma fatia de 49,7% de todas as obras conduzidas.

 

Crise

 

De acordo com os números do IBGE, a crise financeira desencadeada em 2008 no mundo não teve grandes reflexos na construção brasileira em 2009. O estudo mostra que as empresas do setor fizeram incorporações, obras e serviços no valor de R$ 199,5 bilhões, expansão de 12,1%, em termos reais, na comparação com 2008. "O setor da construção vem crescendo bastante nos últimos anos e continuou crescendo em 2009, mesmo sendo o ano da crise econômica", disse Abritta.

 

As contratações de obras feitas por entidades públicas somaram R$ 85,490 bilhões em 2009, contra R$ 68,607 bilhões em 2008. O montante corresponde a 44,1% das construções.

 

 

Crédito imobiliário opõe banco e mercado

Folha de S. Paulo - São Paulo/SP - MERCADO - 19/06/2011 - 03:05:06

 

Instituições financeiras defendem criação de novo papel com isenção fiscal para financiar setor habitacional

 

Mercado acusa bancos de defender território e manter controle sobre taxas e condições dos financiamentos ao setor

 

TONI SCIARRETTA

DE SÃO PAULO

 

Principal fonte de recursos da habitação, a caderneta de poupança não terá recursos suficientes para atender a demanda por crédito imobiliário a partir de 2013.

O dinheiro da poupança -que tem 65% dos saldos levados para habitação- nem secou ainda, mas os bancos e o mercado de capitais já disputam o vácuo que se abrirá.

Apesar de ser um negócio pequeno, o crédito imobiliário brasileiro dobra praticamente a cada dois anos e promete se tornar um dos mais dinâmicos e disputados do mundo no final da década.

Para seguir dando as cartas dos financiamentos imobiliários, os bancos pleiteiam junto ao governo e ao Congresso Nacional a criação de um novo papel, apelidado de "CDB imobiliário" -ou tecnicamente, "covered bond" (título garantido pelo banco)-, com garantia tanto do imóvel financiado quanto do banco.

Em caso de inadimplência do mutuário, a instituição financeira garante ao investidor o pagamento acertado.

Com esse papel, os bancos esperam captar recursos com prazos mais longos (cinco anos), compatíveis com a maioria dos empréstimos.

O problema é que a conta ainda não fecha. Como o risco desse papel é o mesmo de o banco quebrar, eles pagarão um juro próximo dos atuais CDBs, principal instrumento de captação das instituições financeiras, não muito superior aos juros do governo -12,25% ao ano.

Para tornar a aplicação mais interessante, os bancos pedem um incentivo fiscal para o cliente comprá-lo, alinhado à isenção de Imposto de Renda que ele já tem se comprasse fundos ou papéis imobiliários -a pessoa física não paga IR em fundos imobiliários, letras hipotecárias e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

 

DISPUTA

Mais antiga, a proposta do mercado de capitais é transformar os financiamentos imobiliários em uma aplicação financeira -chamada securitização- para os fundos de pensão, seguradoras e demais investidores.

Nesse caso, o papel do banco se restringe a analisar e conceder o empréstimo, que depois é "empacotado" e vendido no mercado.

Se o mutuário não paga, o imóvel cobre o prejuízo.

A vantagem é que o banco recupera o dinheiro rapidamente e fica livre para fazer sucessivos empréstimos.

O estímulo é para conceder cada vez crédito, reduzindo taxas e melhorando as condições ao mutuário.

O modelo foi adotado pelos EUA, cujos empréstimos de maior risco originaram a crise das hipotecas subprime (segunda linha).

"No Brasil, estamos longe do que ocorreu nos EUA. A securitização está pronta, foi testada e funciona. Não precisa criar nada", disse Fernando Brasileiro, presidente da securitizadora Cibrasec.

No mercado financeiro, a visão é que os cinco grandes bancos não querem abrir mão do crédito imobiliário, especialmente quando ele se tornará mais rentável, mantendo controle das taxas.

Com o "CDB imobiliário", os empréstimos seguem na contabilidade do banco -fica assegurado o relacionamento de longo prazo da instituição com o mutuário.

Os bancos rebatem afirmando que a securitização depende de uma engenharia financeira cara e complexa, com participação de uma série de terceiros como agências de avaliação de risco, corretores, Bolsa etc.

"Nunca falei que o "covered bond" é o único caminho. É uma alternativa. O mercado está crescendo e precisa de várias fontes, inclusive para ter competição", disse Luiz Antonio França, presidente da Abecip (Associação do Crédito Imobiliário).

 

 

Fitch Afirma Ratings da 1ª Série da 1ª Emissão de CRIs da WTORRE NSBC Securitizadora

16 Jun 2011 14h49

São Paulo/Rio de Janeiro, 16 de junho de 2011: A Fitch Ratings afirmou, hoje, o Rating Nacional de Longo Prazo 'AA(bra)' da primeira série da primeira Emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da WTORRE NSBC Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários S.A. (WTORRE NSBC), em montante nominal de BRL45,0 milhões. A Perspectiva do rating é Estável.

A afirmação do rating considera o consistente perfil creditício da Nestlé Brasil Ltda. (Nestlé), única fonte pagadora dos créditos imobiliários que lastreiam essa emissão, além do histórico de pontualidade de pagamentos da locatária. O último aluguel mensal pago pela Nestlé, em junho de 2011, foi de BRL1.078.322, já corrigido monetariamente. O rating também considera o casamento entre as taxas de juros e correção monetária dos créditos imobiliários (aluguel) e o saldo devedor do CRI.  

O rating reflete a capacidade de pagamento pontual e integral do principal investido, corrigido monetariamente pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), acrescido de juros remuneratórios de 12,5% ao ano, até seu vencimento final, em 3 de maio de 2015. Em junho de 2011, o saldo devedor corrigido do principal dos CRIs era de BRL38.240.678.

Esta operação é uma securitização do fluxo de aluguéis devidos pela Nestlé em um contrato atípico de locação, na modalidade build-to-suit. O imóvel objeto da operação é um centro de distribuição de propriedade da WTORRE NSBC, localizado em São Bernardo do Campo, Estado de São Paulo. O prazo locatício previsto no contrato, celebrado entre a Nestlé e a WTORRE NSBC, teve início em novembro de 2002 e a duração será de 150 meses. A Nestlé já realizou 104 pagamentos de aluguel. Caso haja rescisão antecipada da locação, a Nestlé será obrigada a pagar multa indenizatória suficiente para quitar o saldo não amortizado dos CRIs, corrigido monetariamente e acrescido de remuneração e de eventuais multas e penalidades, conforme previsto nos documentos da operação.

Senado aprova empresa individual

Folhapress, de Brasília

17/06/2011

O Senado aprovou ontem um projeto que permite a abertura de empresa de sociedade limitada por uma única pessoa, sem a necessidade de no mínimo dois sócios para viabilizar o seu funcionamento. No modelo atual, para abrir uma empresa nesse formato é necessária a presença de pelo menos duas pessoas.

A Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) já havia aprovado o projeto em caráter terminativo no dia 1º de junho, mas houve apresentação de recurso que forçou a votação do texto em plenário. Em votação simbólica, os senadores referendaram hoje a aprovação do projeto - que segue para sanção da presidente Dilma Rousseff.

Pelo texto, fica criada no Código Civil a figura do empresário individual de responsabilidade limitada. Somente o patrimônio social da empresa responderá pelas suas dívidas, sem a possibilidade de se confundir com o patrimônio da pessoa que a constitui - com base em sua declaração anual de bens.

O projeto determina que a totalidade do capital social da empresa de responsabilidade limitada não deve ser inferior a R$ 54,5 mil, cem vezes o valor do salário mínimo do país.

"Quando você abre hoje uma empresa sozinho, o seu patrimônio individual fica comprometido. Agora, não mais. É um grande passo para acabar com a informalidade ou com os laranjas nas empresas", disse o senador Francisco Dornelles (PP-RJ), relator do projeto na CCJ.

O senador justificou o texto ao afirmar que o seu objetivo é permitir ao empresário explorar individualmente uma atividade econômica sem colocar em risco os seus bens particulares, nem criar sociedades para mera figuração.

O projeto prevê que se aplicam às empresas individuais de responsabilidade limitada as mesmas regras previstas para as sociedades limitadas.

O nome empresarial deve ser formado pela expressão "Eireli" logo depois da firma ou da denominação social da empresa. Fica proibido ao empresário individual de responsabilidade limitada figurar em mais de uma empresa dessa modalidade.

STJ começa a julgar créditos do PIS e da Cofins

Maíra Magro | De Brasília

17/06/2011

A 2ª Turma do Superior Tribunal de Justica (STJ) começou a julgar ontem, favoravelmente aos contribuintes, um processo em que a Vilma Alimentos pede para compensar créditos de PIS e Cofins resultantes da compra de material de limpeza, serviços de higienização e dedetização usados no processo de produção. Num posicionamento inédito, três ministros aceitaram a possibilidade de compensar esses créditos, sinalizando uma vitória para a empresa. A 2ª Turma é composta por cinco ministros.

A discussão envolve o conceito de insumo. As leis que tratam da não cumulatividade do PIS e da Cofins (Leis nº 10.637, de 2002, e nº 10.83, de /2003) definem que a empresa poderá descontar, na venda de seus produtos, os créditos decorrentes da aquisição de bens e serviços usados como insumo. Mas enquanto o Fisco interpreta o termo "insumo" de forma restrita, contribuintes defendem a ampliação desse entendimento.

A Receita Federal baixou instruções normativas definindo em que situações admite os créditos de PIS e Cofins. Elas definem como insumo as matérias primas, produtos intermediários e serviços aplicados diretamente na produção - o mesmo critério da legislação do Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI).

Diversos contribuintes passaram a questionar essas regras. O advogado da Vilma Alimentos, Daniel Guazzelli, citou em sua defesa uma decisão do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) que ampliou bastante a possibilidade de creditamento. Ao analisar um processo da Móveis Ponzani, de Porto Alegre, o Carf entendeu que o conceito de insumo para apuração de créditos de PIS e Cofins deve ser entendido como "todo e qualquer custo ou despesa necessária à atividade da empresa". A decisão aplicou os mesmos termos da legislação do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, que admite a compensação de tudo que for definido como custos.

A novidade do julgamento de ontem é que surgiu uma terceira definição de insumo - o critério da "essencialidade". A Vilma Alimentos argumentou que, em seu caso, o conceito também deve incluir produtos e serviços de limpeza, uma vez que eles são essenciais ao seu processo produtivo. "Como você produz um alimento sem um ambiente totalmente limpo?", questionou o advogado da empresa.

O relator do caso, ministro Mauro Campbell Marques, votou em favor da Vilma Alimentos, adotando o critério da "essencialidade" para definir o que é insumo. O voto foi seguido pelos ministros Humberto Martins e Castro Meira. O julgamento foi interrompido por um pedido de vista do ministro Herman Benjamin. Além dele, falta votar apenas o ministro César Asfor Rocha.

Advogados de contribuintes consideraram o julgamento positivo por ampliar as possibilidades de crédito em relação às instruções da Receita. Já o procurador Cláudio Seefelder, que representou a Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, ressaltou que o STJ afastou também o precedente do Carf, que ampliava as opções de creditamento. Seefelder adiantou que a discussão será levada à 2ª Seção, composta por um número maior de ministros. Não há outro precedente sobre a matéria na Corte. Para o tributarista Marco André Dunley Gomes, os votos indicam que o STJ terá que avaliar, caso a caso, se o insumo é ou não essencial ao processo produtivo.